2008年上海别墅市场年度回顾

一、分析别墅市场整体行情

--供应增大，成交低迷，价格逆势而上

1、上海市别墅市场供求价格分析

2008年1～11月上海别墅市场供应累计总量为216万㎡，成交累计总量为121万㎡，供求比为1:0.56。受到全球经济下行和市场观望的影响，新增供应量和成交量的大幅萎缩是导致供求比下降的主要原因。

观察上海市别墅市场供求价格月度走势图后，发现上海别墅市场在供大于求的局面下，非但未造成价格的大幅跳水，反而有一轮的明显上涨，究其原因，上海别墅成交价格不降反升的总体走势，是因为调控对于别墅的"禁令"发生了作用，凸显了其"物以稀为贵"的投资价值，强化了别墅的市场预期，在客观上，吸引了人们对别墅的追棒。这可谓是促使上海别墅价格持续升温的政策性动力。

2、上海市别墅市场区域情况分析

2008年1～11月，共有13个区有别墅新增，其中，新增区域中松江、浦东和青浦名列前三，三者之和占新增总量的54%。共有16个区有别墅成交，松江、闵行、青浦的成交面积位列三甲，占今年全市别墅成交总量的一半。

在各区的成交均价方面，长宁区别墅以近58859元/㎡的单价高居榜首，主要是位于西郊板块的檀香别墅有一套成交，较第二名的虹口高出22500元。在成交比较集中的松江、闵行、青浦等几个区域中，成交均价大多在18000～24000元/㎡之间，其中以18000元/㎡左右居多。

二、点击别墅市场关键区域

供应成交冠军，经济型为主

点击区域：松江新桥/松江九亭

作为上海别墅市场成交最活跃的区域，松江一直是上海市别墅市场的供应和成交大户。2008年1～11月松江区共成交别墅251万㎡（1081套）。松江区不仅仅是经济型别墅大行其道，佘山的顶级别墅也在2008年3月起强势热销，对全区甚至全市的别墅市场都带来强劲推力。

值得关注的是，松江区总价在300万元以下的经济型别墅占据了全区近八成左右的交易量。松江新城区板块又是松江区的今年的经济型别墅的主要成交板块，累计成交9.5万㎡。其中的沿海丽水馨庭、万科白马花园两个项目居于全区成交套数的前两位，分别成交147套和83套。松江九亭板块今年的销售表现不俗，目前区域在售别墅楼盘有颐亭花园、依云郡、上海公馆、爱伦坡等，这些楼盘的累计成交面积达到4.8万㎡，该区域别墅的成交主力为200～220㎡左右的联排别墅，主力总价为280～330万元。

打造特色别墅区，发展迅速

点击区域：青浦赵巷/青浦朱家角

随着上海几个传统别墅区可售量的下降，青浦别墅正在迅速崛起，在上海别墅市场的版图中占据更加重要的地位。除青浦东区徐泾板块成熟别墅生活区外，近年西部的赵巷和朱家角地区，迅速成为上海别墅市场的重要板块。

赵巷别墅区吸引了合生、绿地、中海、龙湖等实力开发商纷纷进驻，打造出一片高品质居住社区。特别是创下去年青浦区地王的赵巷地块，今年10月以龙湖艳澜山楼盘面貌推出，市场预报价18000～33000元/㎡。加上赵巷板块市政配套的逐步完善，日后有望与南边的佘山别墅区形成联动，将赵巷该别墅区推上更高层次。

朱家角板块则是更多的依托淀山湖等优越的自然环境和古镇的人文环境，开发出的别墅产品不论是经济型别墅还是高端独立别墅，均获得良好的市场反应。朱家角大淀湖畔的绿洲江南园紧年成交均价高达53000元/㎡，排名青浦区别墅楼盘成交价格第一。

上海传统别墅区，新镇开发带来机遇

点击区域：闵行颛桥/浦江镇

闵行作为传统的别墅生活区，凭借其良好的交通和商业，月均供求量始终名列全市前列。闵行别墅成交主要集中在南部区域，其中，颛桥板块因众多在售楼盘的集聚，形成良好居住氛围，是今年闵行别墅成交最集中的板块。2008年1～11月颛桥板块累计成交别墅近50万㎡，占全区别墅交易总量的三成，其中，板块内的南郊别墅，累计成交153套别墅，为闵行区别墅成交之首。

闵行浦江镇是上海市重点开发建设的"一城九镇"中离市中心最近的一个镇，受世博会辐射范围的区域以及规划中2009年建成通车的轨道8号线延长线的利好，吸引了万科、鹏欣等知名开发商相继介入。目前在售的一品漫城的联体别墅的均价为22000～24000元/㎡，主力总价为500～600万元；新浦江城的联体别墅成交均价为20000～30000元/㎡，主力总价为600～800万元。据悉，区域内的浦江颐城，综合容积率0.6，为公寓，排屋，独立别墅混合规划，于今年10月下旬入市，供应主力为面积约270㎡的排屋。浦江镇的特色在于其低密度的住宅，区域规划1.0以下的容积率，在上海目前只有松江的佘山和闵行的浦江镇才有。可以预见未来浦江镇将发展成为新兴的低密度高档别墅聚集区，为传统的闵行别墅区注入新的活力。

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