现房效应优势明显 沪二手房成交量超过一手房

今年上海楼市成交结构悄悄发生变化。截至11月底，二手房成交套数占市场交易总量的六成，超过一手房，占据市场主导地位。

来自21世纪不动产上海区域市场中心的统计数字显示，今年前11个月二手住宅成交套数占比(新房部分仅包含商品住宅，下同)接近六成，为59%，而去年同期这一比例仅为44%。

尽管今年二手房成交量处于低谷，但改变了市场交易格局。原因之一是一手房价格居高不下，二是一手房供应量限制，三是二手房现房效应扩大。一手房经过去年的上涨价格居高不下，部分刚性购房需求者只好进入二手房市场寻找更为合适的房源。尽管90/70项目在今年二季度开始大量上市，中小户型房源有利于控制购房总价，但较高的单价仍然阻碍了一手房的消化。据21世纪不动产统计，今年全市前11个月新建商品住宅的套均成交总价为142.86万元、单套面积为114平方米。而同期二手住宅的套均总价仅为84.36万元、单套面积为81平方米，其价格优势明显，对经济实力有限的刚性购房者有很大的吸引力。

新建商品住宅可售量偏低，而二手住宅的可售量则较为充裕、选择余地较大，加上政策支持普通住宅消费，未来将有更多市民进入二手房市场购房置业。据网上房地产显示，截至12月11日，一手住宅可售量为857万平方米，其中普通住宅仅有223万平方米；二手住宅可售面积为1333万平方米，其中普通住宅面积为766万平方米。

一手房受土地供应量限制，可售量少；开发商降价促销，造成所购房屋价值缩水；贷款成本和期房交房时间有限制，相形之下二手房现房优势渐显。尤其是在外环以内区域，置换型购房者开始倾向于首选二手房。即使楼市回暖后，一手房成交量得以恢复，二手房成交套数占比会出现回落，但预计仍将保持在略高于五成的水平上。

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