搜房观察第28期:浅析"看似救市"的"南京20条"

　　9月27日下午三点，距国庆黄金周还有1天之际，南京市政府办公厅紧急召开新闻发布会，印发了《关于保持房地产市场稳定健康发展意见》的通知，该意见包括了20条将实施的意见。

　　南京政府“救市”了！不少期待房价下跌的老百姓恐怕又会怨声载道。然而还请各位平心静气，擦亮眼睛，仔细看看这所谓的“救市”究竟为何？

20条意见 条条“救市”？

　　适当调整普通商品房税收优惠政策标准、放松购买二套房贷款利率标准、抓紧研究并适时出台提高公积金额度、对1年内购房者直接给予0.5%-1%的房贴、取消商品房“一套一价”管理方式等一系列利好政策，令不少开发商看的“直呼过瘾”。[详细]

看似“救市”

看似救市的，无非是以下几点：

　　1、10月1日到09年9月30日期间，购买普通商品房按面积补房补，90平米以内贴总房款1%，90—144贴总房款0.5%。

　　2、二套房贷款标准：2套房人均面积低于南京市平均标准的，第2套房可继续享受按第一套房利率标准；

　　3、抓紧研究并适时推出提高个人公积金贷款额度；

　　4、根据实际情况，调整商品房税收优惠标准；

　　5、进一步加强“卖旧买新”税费抵扣的执行力度；

　　然而一条条研读下来，其多半是在不违反中央调控精神下在默任允许范围内作出的政策微调，当然其目的是为了挽救市场没错，但实则力度不大。

　　最抢眼的是第一条：政府补贴房补。其实也就是说帮开发商小户型在原来的折扣上再打个折上折而已，幅度也就是跟一些扣门的开发商给持有搜房卡网友的折上折差不多。试问：您铁了心不购房，就算开发商象征性的打99折，您会改变主意吗？当然这条政策对即将入市的购房者确是不错的消息，最佳方案是：先跟开发商侃到最低价，然后“刷”的拿出搜房卡打个折上折，然后再拿个政府的折扣，蛮爽。另外说句不好听的，如果徘徊在买房和不买房之间的购房者被诱惑入了市，买亏了可不要怨天尤人闹退房什么的，这是您自己的决定。

　　剩下的几条，其主要是为了当地的改善性需求而卸包袱。二套房贷款标准看似放松，然而炒房的口子并未放开，故而并未违反中央的调控精神。

　　故而，如果南京房价下跌是大势所趋的事，这些救市政策也起不到多大作用，该来的总是会来的。还请理性看待其意义：对现阶段的想买房的老百姓，尤其是改善性购房，是有很多实惠在的。

实则救“企”

看似救市，实则救“企”。

　　南京救市案这20条，容易惹人非议的是其中对房企“开后门”这部分。《意见》中提议：

　　1、加大对房地产业的金融扶持力度，进一步加大房地产信贷有效投放力度，推进房地产信贷产品创新和担保方式创新，支持经营管理和企业信誉好的开发企业发展壮大。

　　2、在2009年9月30日前，房地产开发企业可缓交或分期缴纳开发涉及的基础设施配套费、人防费等建设规费，最长可延期至办理销售许可证前。

　　3、对房地产开发企业项目完工前的预售收入，按国家税收政策规定的预计利润率下限标准预征企业所得税，实行按季预缴、按年清算。

　　4、积极引导房地产开发企业与其他市场主体合作，走联合开发之路，增强抵御风险的能力。在建项目因资金问题与其他企业联合建设的，可以缓交相关市权规费。

　　第一条意味着银行将会放松银根，对房企放宽贷款；第二条意味着房企没钱可以缓交相关费用，包括土地出让金；第三条意味着减轻房企的税收成本；第四条意味着要是房企实在没钱了，政府还帮忙引导其他途径来找钱！

　　如此以来，开发商、银行、政府的利益将愈加紧密的绑到一起，其引起的副作用将达到“无法忽视”的地步。

　　可能，南京很多开发商“想死都死不掉”；可能，南京很多其他行业都“羡慕得快哭了”。

上海：救市可能有多少？

作为上海房地产市场的职能主管部门，上海市房地局一直在市场监控管理的最前端，该局房地产市场管理处苏继光教授表示，对市场的调研是贯彻房地局各部门持续性的工作。

　　“我觉得目前楼市走向正常并且合理，开发商主动调整价格是好事情，目前并没有听说政策上会进行任何调整。而对于未来上海的楼市政策，房地局所起的作用其实有限，相对房地局，其实上海区县级领导会更关心楼市异动，这关系到他们的切身利益。”苏继光表示。

　　楼市转向，一方面是土地出让市场遇冷导致地方财政紧张，另一方面由于交易量下滑直接影响税费收入。

　　不过，在上海房地产市场另外一部分人眼中，上海的房价走势并没有像市场炒作的那么严重。

　　上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭对分析，降价实际上只是上海个别楼盘近期的降幅稍大，上海楼市整体还是稳定的。“目前的情形，远不及2005年宏调引起的降价或者退房潮严重。”

　　上述观点得到上海社科院房地产业研究中心陈则明主任的赞同。“目前没有听说决策层上有政策松动迹象，像西安那样对购房户按购房贷款总额给予一定的财政补贴的情况，不大可能会出现在上海，上海楼市市场抗压性较强。”陈则明分析道。［详细］