四季度：市场预期悲观 政策或有松动

2007年房地产市场的狂热在2008年来了个大逆转，高企的房价和动荡的国内外经济形势使得2008年的楼市看去如履薄冰。在经历前面8个月的低迷后，被各方寄予厚望的金九银十开局不利，9月前三周上海住宅成交约60万平方米，不足去年同期的3成，交易进一步缩水。萎靡的市场一方面影响了消费者信心，另一方面也使企业的资金链受到明显影响。四季度尤其是十月将是年内的最后机会，即将到来的“十一房展会”将在相当程度上揭示四季度的市场走向，为此中国房地产指数系统特在十一房展会前对消费者和业内双方面进行了调研，共收集消费者问卷135份、业内60份，从中可以看到双方对后期市场的判断以及各自将会采取的行动。

对后市：四季度市场市场信心仍旧低迷 认为难有明显起色

虽然有9月的两率双降政策和近日提出的“三保”政策暗示前期的紧缩政策将会在四季度出现松动，但是市场对四季度楼市的表现仍旧表示悲观。超过4成的消费者认为四季度上海住宅的成交量和价格都会出现下降，有24％的消费者则认为降价会带来成交量的上升，无人认为价格和交易量同时上升。业内方面则有超过7成的人认为四季度住宅交易量不会有明显提高，这或者从侧面说明开发商已经调低了全年业绩预期，平静过冬。

左：4成消费者认为住宅将价量齐减          右：7成业内人员对后市成交量预期不高

数据来源：中指调查

对价格：近9成消费者认为会有不同程度的松动 但仍有少量企业选择提价

对于关注度最高的价格问题，消费者表现出了高度的预期统一。认为住宅会在四季度普遍或者部分降价的高达88％，其中过半认为四季度将会出现普遍的降价，无人认为价格会继续上升。但业内则对此持不同看法，认为会降价和不会降价的各占一半，其中还有8％的业内人员认为住宅价格会在四季度出现反弹。

左：近九成消费者认为四季度价格会下降          右：8％业内人员认为四季度价格上升

数据来源：中指调查

对政策：多数人员认为四季度政策会松动

仅有的亮点出现在政策层面，多数人员认为在经历将近一年的从紧政策后，四季度会对政策进行松绑，业内人员的心态显然更为乐观。45％的消费者认为四季度会有继续的降息或者放松贷款，但是也有20％的人员认为政策会更加严厉；与此对应，近6成的业内人员认为四季度政策会放松，选择更加严格的仅为5％；另有少部分人认为贷款放松和利率降低将双双出台。但总体来说，双方对政策的预期仍然相对谨慎，国际国内经济形势的恶化对市场参与方信心的影响相当明显。

左：3成消费者认为四季度政策更加严厉        右：近6成业内人员预期四季度政策放松

数据来源：中指调查

应对措施：消费者短期购房欲望低迷  半数企业意图降价促销

居高不下的价格和低迷的信心使得绝大部分购房者推迟了购房计划，受访人员中计划在今年买房的仅为7％，36％的消费者则表示要等到明年观察市场形势后再考虑是否买房，而50％的企业则表示将在四季度采取一定的价格措施来促进销量。而日前公布的央行四季度京沪等一线城市未来3个月打算买房的居民人数占比不足10％，为1999年以来的历史最低，开发商的以价促量措施能否见效仍是未知数。

左：年内仅7％消费者意愿购房                   右：半数企业将选择降价促销

数据来源：中指调查

对十一房展会：企业热情高过消费者

对即将到来的十一房展会，企业的热情明显高于消费者。7成企业将参加此次展会，以此作为观察后市情况、调整企业策略的窗口；而57％的消费者则表示不会参观此次展会。

 左：57％的消费者将不参加十一房展会             右：7成企业将参加十一房展会

数据来源：中指调查

从受访情况来看，四季度上海楼市将难以出现大幅度回暖，过冬将依然是四季度主旋律。虽然住宅供应量预计将有较大上升，且促销力度加大，但是恶化的宏观环境和低迷的楼市预期仍将影响市场。同时房产政策会有局部结构性松动，刚性需求将得到信贷和资源倾斜。建议消费者审慎入市，综合考虑购买力现状和未来家庭收入的成长空间，进行梯级消费，避免在住房上投入过多资金资源，影响家庭对当前经济风险的抵抗能力。

                                  中国房地产指数系统张琪

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