商业地产动态简报（09.01--09.07）

1、港铁物业管理首进上海 欲打造港式高品质购物天堂

近日，香港乐家置业有限公司与香港铁路有限公司正式签署关于乐家旗下的香港名都M Square(M2)购物中心的物业管理合约。这不仅标志着港铁物业管理成功进驻上海市场，而且未来将与乐家置业一起为上海市民打造一个高品质一站式购物天堂。

香港名都商业项目是香港乐家置业投资达10亿元人民币重金打造的集零售、餐饮、服务及娱乐于一体的大型商业项目。为了塑造绝对精品的品牌形象，从建筑设计、内部环境到商场机电安装均由国际知名公司倾力打造。

香港铁路有限公司作为香港的知名企业，在香港和北京成功管理着几十家大型商场，有着管理大型商场的丰富经验，此次进驻香港名都是在上海的首个管理项目。随着港铁的进驻和前期招商工作的全面开展，港铁为香港名都带来了先进的港式商场管理理念和国际化的商业客户。

自2008年上半年开展招商，港铁为香港名都成功注入丰富的品牌客户资源，各大国际品牌商家纷至沓来，争相入驻包括韩国餐饮、日本化妆品、法国箱包服饰和香港珠宝等等，至今已有50%的商铺已确定了意向客户。同时港铁物业将携先进的商场管理体系及丰富的业内经验全程入驻，确保M2的百分百"港味"和优质的购物环境。

伴随着豫园地区的整体改造和南外滩的建设，此次乐家置业与港铁的合作，必将使香港名都成为豫园地区的核心商业中心、上海商业的新地标，为上海市民打造一个高品质的购物天堂(上海商报2008-9-5)。

2、沪将现亚洲最大轨交巨无霸 将促成新商业办公中心

目前在建的轨交7号线的浦江南浦站，有望成为亚洲最大的地铁车站。浦江南浦站是7号线与12号线的两线换乘站，将建设一座大型三角形换乘大厅，且两条线在该站都有折返线，形成了一座“巨无霸”级别的轨交车站。

这座“巨无霸”地铁站通过立体化开发，将形成一个多层次的开放空间体系。建成后的浦江南浦站在功能上将以交通换乘、商业购物、办公居住为主，兼顾其他综合开发。通过便利的交通和完善的设施，使该区域成为上海最热闹的一个去处(新闻晨报2008-9-3)。

3、襄阳服饰市场变身另类营业商场 拟将2011年开业

随着红极一时的襄阳服饰市场在两年前关闭后，这一地块的开发改造正在悄然进行。新鸿基将在此建立一个包括商场、写字楼、豪宅在内的上海新地标。其中新的商场将首次引入香港APM商场的概念，打造一个超长营业时间的新型商场。如果一切顺利，新商场将在2011年正式开业。

据了解，早在2006年1月，新鸿基就以36亿元的代价拿下淮海中路3号地块，该地块占地面积约4万平方米，东临陕西南路，南至南昌路，西靠襄阳南路，北近淮海中路。此后，襄阳路开始陆续拆迁，并于2006年6月30日正式关闭。

新鸿基方面表示，这个地块跨越了卢湾及徐汇两区，以办公及传统商业零售场所为主，是发展商场、办公楼和高档住宅的优越地段，因此，新鸿基计划在该地块建立一个8层的商场、两座28及32层高的办公大楼以及两座24层高的住宅楼。

对于备受关注的商场项目，新鸿基内部人士透露，这个商场将引入香港APM商场的概念，将商场的口号定位为“Playmore，sleepless”(多玩点，少睡点)，目标客户群则主要为19岁至35岁的年轻消费群体。据介绍，所谓“APM”就是“从AM到PM(上午到下午)”，即营业时间特长的商场，让顾客即使夜深或是清晨时，都有休闲、购物的可玩之处，甚至可以“从早玩到晚”。由于另类的定位和超长营业时间，APM商场在香港颇受年轻消费者的青睐，许多时尚、潮流的大型活动也选择在这一商场举办。

这个大型商场面积约12万平方米，商家数目超过300间，虽然该商场引入APM商场的概念，但商场的名字可能将和香港的原名有所不同。商场开业时间定为2011年，不过，目前招商工作已经开始悄然启动(新闻晨报2008-9-3)。

4、伊势丹撤离淮海路尘埃落定 上海首店11月关门

外界传得沸沸扬扬的华亭伊势丹撤离淮海路一事终于尘埃落定，日本伊势丹三越日前宣布，由于连续两年业绩下滑，将于11月关闭上海华亭伊势丹。此外，同样由于业绩不理想，伊势丹总部在去年关停了刚进入济南市场两年的济南伊势丹。

已连续两年出现营业赤字

1993年，日本伊势丹株式会社与上海国际购物中心合作，创立了上海淮海路华亭伊势丹。这是伊势丹在华的第一家门店。开业后华亭伊势丹的业绩曾经稳定增长，鼎盛时的1996财年销售额曾达到36亿日元(约2.22亿人民币)。但近年来，由于周边商业环境的改变和梅陇镇伊势丹的开业，华亭伊势丹开始走下坡路。2007财年，华亭伊势丹的销售额滑落至23亿日元，已连续两年出现营业赤字。

据悉，经过合并之后的日本伊势丹三越控股公司是目前日本最大的百货公司。伊势丹在中国的店铺有五家，分别为上海华亭伊势丹、梅龙镇伊势丹、天津伊势丹、成都伊势丹和沈阳伊势丹。2007年，前四家店铺实现营业额约16亿元人民币，在济南的伊势丹门店因为业绩达不到总部的要求，已经于去年9月停止营业。

对于伊势丹的水土不服，业界认为是日本百货没有迎合本地市场的需求，固执地执行日本总部制定的各种标准化做法而导致的。由于日本国内的销售额有限，发展海外市场仍然是伊势丹的主要计划，在2006年伊势丹集团公布的《伊势丹集团新十年发展规划》中，伊势丹表示要在将来的10年内在海外投资开设20家分店，投资约2000亿日元，而中国市场是最主要的投资对象(每日经济新闻2008-9-2)。

5、京沪等地商家欲引进易筋经 上海有望先设旗舰店

如果每天花一个半到两个小时,学习全套易筋经的时间约为15到20天。学会以后，可以在自己家里进行学习锻炼。

少林寺易筋经洗髓经研究中心的工作人员介绍，在看到早报《少林寺拟在京沪推广易筋经》的报道后，各地商家纷纷打来咨询电话。看中此运动项目商家估计在大力推广后,都市里可能会刮起一股锻炼“中国瑜伽”风。

少林寺派武僧面授

早报的报道经一些媒体转载后，北京、上海、深圳和沈阳等地的健身场馆纷纷打来电话欲寻求合作。目前有些地方的合作意向很明显。

据了解，少林寺从2001年就开始以函授的形式推广易筋经，函授的辅导期一般为一年，到目前为止已有6000多名学员接受过培训。

从近期起，少林寺准备把培训的形式从函授转变为面授，并准备首先在上海、北京等地大城市先期推广。合作的形式主要是以少林寺方面提供教材、教学，各地的健身场馆提供场地、设施等硬件。

和以往函授方式不同的是，面授除了由少林寺派出一些专业的教练到各地进行教学之外，到时还会定期派出部分少林武僧执教。如果以每天花一个半到两个小时算,学习全套易筋经的时间约为15到20天时间。一旦学会以后，在自己家里就可以进行学习锻炼。

上海有望先设旗舰店

在创意运动项目推广方面颇有经验的上海融创投资有限公司和少林寺方面取得联系，欲首先在上海开一家大型旗舰店。该公司认为，“中国式瑜伽”易筋经是传统少林功夫的精髓，运动量适中又简单易学，非常适合白领们在紧张的工作之余锻炼身体。易筋经迎合了处于亚健康状态的都市人强身健体又好学好练的要求，它完全可能在上海形成新的‘中国瑜伽’风潮。

《易筋经》的具体内容现在无法评价，不过可以肯定的是短期内不会对瑜伽市场有什么影响，但长期来看，尚不能确定(东方早报2008-9-5)。

6、沪大型商场外语服务堪忧 老外购物只能靠"比划"

随着世博会临近，上海窗口行业从业人员的外语服务水平显得越来越重要，在市经委上月出台的《上海市商业服务业从业人员行为礼仪规范》中，明确提出对外语服务的要求。实地探访了一些大型商场和超市后发现，沪上大型商场的外语服务水平仍堪忧。

【大型百货商场】服务员只会简单问答

在南京路步行街上，首先走入一家以高档、活力为经营理念的大型购物中心。在二楼服务台，同行的外国友人问工作人员：“洗手间在哪里? ”“在第几层可以买到照相机?”等几个简单的问题，工作人员都能听懂，并给予流利回答。但当被问到“购买的商品万一出现质量问题该如何退货?”等稍微复杂点的问题时，工作人员虽然能听懂，却无法用准确的语句给予回答，说出一些“中式英语”，外国顾客听得不知所云。

在步行街上的另一家商场，六楼服务台的工作人员只能听懂“你好”之类更为简单的英语，对外国顾客的咨询，工作人员索性拨通一个电话，让电话那端的工作人员来解答外国顾客的疑问。据了解，电话那头是商场办公室英语水平比较好的工作人员，而服务台的工作人员普遍英语水平一般，只能进行非常简单的对话。

【超市家电卖场】多数工作人员不会英语

在闸北区一家大型超市，发现服务台的工作人员也只能说最简单的英语，可以听懂一些常用家电的英语单词。一位正在购物的美国留学生说，服务台工作人员的英语水平一般只能帮助他解决一小部分问题，好在商场内的导购牌和服务台上的指示牌上都标有英语，大部分时候他都能根据牌子上的提示与工作人员比划着解决问题。

英语沟通最难的是大型家电卖场，多家卖场的服务台工作人员根本听不懂英文，当被问到遇到外国人来咨询怎么办时，很多工作人员表示没办法，遇到外国顾客最多也就是打个招呼，然后指着标价牌谈谈价钱。

【应对措施】定期培训英语手语

无论是在大型商场还是超市卖场，除服务台，普通售货员能用英语进行简单对话的寥寥无几，大多数人遇到有外国人来买东西，要么用肢体进行比划，要么找旁边会说英文的顾客帮助，商场或超市内部很少有相关人员帮忙。大多数商场的服务台都设在较高楼层，寻找起来也不太方便。

不过，为提高英语接待能力，不少沪上商家已开始行动。据悉，为了使旗下的市百一店、东方商厦等35家大型百货商场在上海世博会期间，每个品牌柜台都有至少一人能说英语、打手语，百联股份公司前不久专门制作了《迎世博英语培训手册》，向下属单位约5000名员工发放。手册包含总台用语、收银用语、柜台用语、世博专用语等四个部分，由各家商场定期组织员工进行英语、手语课程的培训（新闻晚报2008-9-6）。

中房指数系统，中国指数研究院分析师：曹欣怡

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