楼市哥德巴赫猜想 浦江公馆开盘难 定价更难

此前记者曾关注过虹口北外滩板块豪景苑，原定于本月开盘，但由于整个北外滩滨江板块大多数在售项目销售不畅，导致该项目持续观望，开盘日期不定。这一现象并非北外滩“专利”，日前，位于黄浦区滨江板块的浦江公馆原本定于5月底开盘，之后又推迟至6月开盘，但却一直迟迟不开。

黄浦滨江板块四至范围大约是：延安东路以南、江边码头以北；四川南路、人民路中华路、柳市路海潮路、中山南路以东的黄浦区沿江区域。整个黄浦滨江板块呈内弓型，从风水学角度衡量，其风水及景观堪称绝佳。这一区域紧邻上海著名的老城隍庙，以及南京东路外滩，旧时商船云集的十六铺万国码头正好就在这个区域内，同时又是世博会的会址区域。

近年来，随着浦江两岸开发的重新启动，以及今年外滩综合交通改造工程的全面启动，沿黄浦江一带的“滨江板块”成为沪上楼市炙手可热的区域，其中包括老外滩、南外滩、北外滩等滨江区域。

北外滩板块是浦江两岸综合开发过程中起步较早的区域。此前，本报记者曾就虹口北外滩板块的一些项目进行过实地走访。由于市政规划比较完备，该板块已经成为新兴滨江板块的有力代表，其中新外滩花园三期——白金湾府邸高达7万元/平方米的报价，也让诸多购房者望而却步。网上资料显示，5月17日开盘至今仅有22套房源售出，表明市场接受度并不高。

与北外滩定位不同的南外滩滨江板块中的复兴东路到陆家浜路南浦大桥段，以规划建设高档居住、休闲功能为主的滨江居住区，成为市中心沿江地区最为完整、规模最大的居住开发区。目前，已经有华润集团、绿城集团、中建集团等品牌开发商进驻南外滩滨江板块。而这一区域内可谓豪宅林立，上海滩花园、金外滩花园、长峰馨园以及将开未开的浦江公馆、在建中位于新码头和中山南路交界处的外滩黄浦湾等，每一个几乎都价值不菲。已经售罄的金外滩花园早在去年7、8月间就已经涨到了37000元/平方米；目前在售的华润·上海滩花园均价已经达到40000－60000元/平方米；板块内最便宜的项目当数长峰馨园，目前售楼处报价在27000元/平方米；而数次推迟开盘的浦江公馆，还没卖，对外报价已经达到了40000元/平方米。

猜想一:浦江公馆不开盘 惜售乎？

7月16日，记者向浦江公馆售楼处了解到，延期开盘的主要原因是样板房要到本月底装修结束，售楼处预计的开盘日期在今年的9月左右。但记者从网上房地产信息获知，网上备案名为嘉利浦江公馆的项目已经拿到了预售许可证，预售许可证为黄浦房地(2008)预字0364号，销售状态为即将开盘。网上房地产信息显示，总套数为211套，住宅套数为187套，网上参考价为40000元/平方米。根据售楼处介绍，主要是面积在160-280平方米的大户型，包括4栋高层和1栋纯复式的小高层，大部分房源都能看见黄浦江江景，顶层复式甚至还能看得见豫园全景以及外滩景观，项目的地理位置很“绝版”。然而，景观与地段如此“绝版”的一个项目，却迟迟不开盘销售，可见开发商的惜售心态。

猜想二:样板房装修不完工会否殃及新盘上市？

尽管楼价已经迈入豪宅行列，但是黄浦滨江板块楼盘销售状况并不尽如人意。目前板块内在售项目只有两个，华润·上海滩花园2005年开盘时售价仅18000-19000元/平方米，到去年上半年，售价也仅22500-25000元/平方米之间，而从去年下半年开始，售价跃上了30000元/平方米，今年4月23日上网销售的房源售价已经跃升至40000元－60000元/平方米，一年内，房价几乎翻番。但销售速度却相当缓慢，网上房地产数据显示，今年4月至今，147套房源只销售了20套，销售率仅有14%。

此外，板块内另一个老盘——长峰馨园的销售状况也始终在低位徘徊，2005年6月开盘至今，尽管售价27000元/平方米为板块内最低，但573套房源，目前还有190套房源在售，其中住宅116套，今年以来只售出26套房源。

板块分析人士指出，黄浦滨江板块在售项目销售不畅，也给即将开盘的新项目带来了不小的压力。原本定于5月底开盘的浦江公馆，先是说延期至6月开盘，之后便对外宣称由于样板房装修尚未完工，开盘日期再次推迟到9月前后。上述分析人士指出，样板房装修进度肯定不是影响开盘的主要原因。目前低迷的市场行情，以及板块内项目销售乏力，可能让开发商在楼盘定价以及开盘时机上很难决断。

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