媒体时评:上海基准地价上调不会拉升近期房价

上周消息：沪上将对现行基准地价重新评估，这次更新距上次2003年土地基准地价公布近5年。据悉，市房地局正通过招标形式确定土地估价单位，未来将由中标单位配合市房地局协调各个部门，完成资料收集以及土地价格的更新工作。此消息引发了购房者新的担忧：基准地价上调是否会引起房价的上涨？

楼市素有“政策市”之称，“政策效应”折射了楼市对政策出台的反应和敏感性。已有一些业内人士提出，在时下观望时期调整基准地价，或许是政府准备托市。这话讲得未免武断，但有一点可以肯定，资料收集将给政府部门判断当前楼市提供依据，而这种判断将会影响到未来的土地市场供应。

关于土地价格变化，正在参与投标的上海城市房地产估价有限公司总经理许军给记者算了笔账，2000年至2006年上海住宅平均地价上涨了50%以上，而最近两年地价波动更大。价格分布空间也发生了较大的变化。比如轨道交通及其交汇点、郊区高速公路网、大型绿地、动迁安置基地启动，具体像五角场副中心、徐家汇商办区、世博园区、虹桥交通枢纽、三大新城等建设，改变了各类用地在价格上的原有格局，也使得2003版基准地价与市场实际地价出入很大。

实际上一些典型案例也曾引起市民关注。由于非理性上扬，影响了市场各方对相应区域地价的理性判断。如新江湾城地块，按2003版基准地价属于六级，居住用地对应2.3容积率下的基准地价楼面价为1500元/平方米，而该区域地价一年涨两倍，其中容积率为1.2的D3居住用地去年出让，楼板价高达2万元/平方米，相差13倍之多。

按照《城镇土地分等定级规程》，土地定级一般以多因素综合评价法进行评定，以市场交易资料进行校验。多因素定级是根据土地条件划分级别，即从形成土地优劣品质的自然、经济因素强弱来划分土地级别；以价定级则是根据土地条件在土地市场中的接受程度即地价水平的高低来划分。由于上海楼市相对发达，交易数据相对充足，适宜主要运用交易数据进行相对独立的“以价定级”，与多因素综合评价法互为补充，最终确定土地级别。许军作了上述解释后透露，目前作为全国一级资质的城市评估公司，他们已完成了上海市区片价制定、临港新城基准地价制定等相关地价课题。

记者观察认为，新的基准地价将会有一定幅度的上调，这主要是解决基准地价与市场水平脱节问题，也体现了政府对土地市场的价格指导。基准地价是对现有土地综合评估所确定的土地使用权平均价格，这是土地使用权出让、转让、出租等宗地价格评估的依据，也是确定土地租金、使用税费的依据。调整基准地价应看作是政府规范市场的常规工作。据悉，广州已实行一年一调。

影响土地价格有多种因素，而基准地价上调，仅是提高了底价或起拍价，并不意味着会拉升成交地价，也未必拉升房价。作为房地产市场最终产品的商品房，其价格还是由供求规律决定的。另外从基准地价的计算路线看，房价在一定程度上决定了基准地价，而不是基准地价决定房价。合理的基准地价所呈现的价格分布，将引导开发商理性拿地，相信在一定时期内不会频现各类“地王”。

显而易见，地价、房价具有联动效应。自去年底开始，沪上地价出现回落，一些公开出让的地块以底价成交或流拍，甚至出现退地。这一切，直接导致了业内外对房价上涨预期的变化，尽管上半年房价还在涨，但地价的滞后效应会在下半年的房价中体现，房价将有一波理性回落。本次基准地价上调不会改变这一趋势。

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