创新销售型的商业模式 浅谈商业模式对我们的启示

自2000年起，商业地产首先在北京、上海、广州等几个经济高度发达的地区兴起，继而快速蔓延到全国。据国家统计局统计数据显示，2001年以后，我国商业地产投资年均增长率达到33%，超出住宅投资增长率6个百分点。2004年全国商业地产投资总额达到1723亿元，比2003年增长32.35%，新竣工商业营业用房面积增幅16.16%，分别高出整个房地产开发投资和竣工面积增幅2.76个百分点和5.73个百分点。进入2005年，我国商业地产呈现出更快的发展势头，仅2005年1月至5月份，全国商业地产项目开工面积达1.34亿平方米，投资同比增长38.7%。

很显然，中国的商业地产已经步入了高速发展期，但是，也同时面临着发展的困境，泡沫始终存在，也可能随时破裂。

目前，国内地产商大多缺乏商业地产经营经验，对于Shopping Mall的理解尚不成熟。出于减少市场风险的考虑，往往将商场快速招租消化，易租的先租，不易租的低价出租甚至空置，而不是聘请专门的商业业态规划公司，对整个商场进行专业配比和合理的开发。

整体经营不够力度

近两年推向市场的商业地产项目，多数采用"产权式商铺全零售"模式或"主力店租赁+商铺全零售"模式。在一些已开业的项目中暴露了许多问题，比如各租户都重视自家营业面积内的形象，却忽视了公共空间的重要性;项目整体推广后劲不足;业态调整与品类调整引发纠纷等等，很多项目由于这类短期操作模式而停止营业。另外，有的开发商承诺将售出的商铺从投资者手中回租，整体交由有实力的商业经营主体进行运作，并给予投资者一定的回报，即返租。客观地讲，返租在收益性物业销售中确实能起一定作用，但我国内地商业地产市场发展还很不成熟，这种策略不能兑现的情况时有发生，结果使个人投资者蒙受巨大损失，也对开发商造成重大伤害，引发许多法律纠纷。

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