冯仑：巨变到？给房产公司一个活下来的理由

最近很多城市房价都有所下降，很多朋友都在说房市巨变即将到来，我觉得不会这么悲观，但的确所有的发展商应该特别警惕。1991年~1994年在海南的时候，房地产出现过一个特别的泡沫时期，那时候大家见面都是说：嘿，不留神又赚钱了。但接下来泡沫就灭了，当时海南省1.8万家房地产公司，泡沫破灭的时候逃出来的公司连1%都没有，万通幸存，活着而且还在发展。

为什么能生存下来？我和易小迪、潘石屹有很多相似的地方：我们买地都不是特别疯狂。我们有一个记
忆，从海南活下来以后，我们知道一个公司的发展不能靠天，政策有的时候太多变化了，也不能靠买地。地多了，老婆多了，都不幸福。

另外，我们都不像别人那样着急。很多突飞猛进的公司属于青春期的公司，青春期最大的特点就是以大为目标。包括此前上市未成功的一家公司，头一年卖了不到100亿，接着一下子想超过万科。我们从整体来看，一定要有一个反周期的历史。

1993年后，我们采取反周期的安排，怎样做到“别人办喜事的时候，你居安思危，做好离婚准备？”到现在为止，在135家A股上市房地产公司当中，我们的负债率都非常低，每股净现金流是少数正数的几家。

另外，要采取叫做“商业模式的变革”。中国内地做房地产的模式主要是学香港地区的，而香港是上世纪70年代的时候霍英东开始炒楼花，然后卖期房、卖预售、囤地，基本上就是这么个思维。而我们一直反对把这个模式变成唯一正确的模式。

我们研究A股上市公司年报过程中发现了一个特别的悖论，就是现在这种商业模式的增长是一种带有近乎“自杀式爆炸”的增长。如果有兴趣去研究，A股连续10年以上上市公司的报表就会发现一个规律，繁荣时，增长模型就是销售增长、利润增长、投资增长、资产规模增长、市值增长，但同时也是负债率增长，每股净现金流量减少甚至变成负数，有负7元的，也有负8元的。只要市场稍微一掉头，你就非常困难。

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