万科地产：降价为了追求更好的资金周转水平

万科地产(000002)是2007年地产调控年的最大受益者。

正是在这一年，万科地产的年销售额达到523.6亿元。

同比暴涨146.6%，而在2006年，万科212.3亿元的年销售额已经引起了业内的惊呼。

同样在这一年，万科地产的土地储备突破2163万平方米。

但是，这样的成绩并未让王石和管理层沉醉其中，此时来自万科市场研究部的一份报告让前者保持了足够的警惕。

在这份报告中，万科对碧桂园做了一次体检，结果显示，后者的资金周转速度、净利润增速与经营性现金流这三项关键指标均好于万科地产。

由于此时整个地产行业遭遇A股再融资寒流，种种考量下，万科降价的引线从去年最热的广深两地楼市引爆，并次第蔓延至上海、北京。

从年报上看，万科的运营战略特点异常醒目，即维持高现金流、高负债，通过偏重提高资产周转速度而非利润率，获得高销售额，提高自己的市场份额。这一点足可以解释万科去年12月初的价格偷袭战。数据显示，截至到2007年年底，万科银行贷款总额接近250亿元，其中有85亿元短期借款，其现金及现金等价物共170亿元。

这样的数据表明，万科降价并非在现金流量上面临生死劫数，而是为了追求更好的资金周转水平，在市场低迷之时维持一定的热度，同时又可以在特定的市场打击同类竞争对手，提高自己的市场份额与影响力。

这样的逻辑同样适用于未来一年的万科。市场层面普遍相信，未来一年的地产热度将不及去年。

但是，今年万科的销售目标及预期竣工面积都大大超于去年，在这样的情势下，适时在特定市场再次实施降价策略，对于万科1000亿元销售额与3%市场份额的图景的实现，无疑是重要的战略工具。

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