中邦城市专项测评结果

2008年测评结果：BBB

级别释义：实力开发商项目可信度高；项目所处区域具有良好发展潜力；致力打造创新、生态的高品质生态社区，生活、交通配套较为完善；*

项目概况

项目名称：中邦城市

地理位置：南汇区秀沿路867弄

所属方位：外环以外

投资商：中邦置业集团

开发商：上海康邦房地产开发有限公司

物业类型：公寓

占地面积：35万平方米

建筑面积：40万平方米

当前报价：11000元/平方米

主要数据和指标（截止日期2008-5-20）

测评观点

据中邦城市各分项因素综合测评，最终认定其为BBB级评级项目。项目所处城市宏观环境向好；企业具有较强的开发实力；区域发展潜力良好，交通通达性优越；项目规模较大，具有一定体量的商业配套；项目售价已处板块中高层位，不具价格优势。

主要优势和机遇

n         据市场因素，宏观经济稳健发展，房价平稳向上，总体环境良好；

n         据企业因素，具有较强的开发实力，已积累一定的品牌效应，具备风险控制能力；

n         据项目因素，致力打造创新、生态的高品质生态社区，生活、交通配套较为完善。

n         据区域因素，紧邻浦东新区，具备较大发展潜力，城市规划发展利好，交通通达性良好。

主要风险和挑战

n         据市场和企业因素，房价快速高涨冲击刚性需求可承受限度，紧缩信贷政策可能对项目运行产生一定影响；

n         据项目和区域因素，区域离市中心较远，不利于凝聚高端客源；区域项目有较大放量，市场竞争较大，项目售价已处板块中高层位，不具价格优势。

测评得分表

指标版本：规模企业指数样本项目

指标基准日：2008年5月20日

根据主成分分析方法计算，以及德尔菲法（Delphi）与层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）的修订评判，上海中邦城市最终综合测评得分为7.85。

所谓主成分分析方法，是一种数学变换方法, 它把给定的一组相关变量通过线性变换转成另一组不相关变量，这些新变量按照方差依次递减的顺序排列。设为p维随机变量，构造，其中Li为p维正交化向量（），之间互不相关且按方差由大到小排列，则称为第个主成分。

德尔菲法（Delphi）首先明确的若干条问题；再由专家在独立的环境下做出书面回答；然后将回收的专家意见统计，并将统计结果反馈给专家再行修订。经过3～4轮类似的反馈过程，最终取得相对统一的意见，该方法具有匿名性、反复性、统计性三大特征，能够较好地克服主观因素的影响。

层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）是在Delphi法基础上得到的一种判断两两指标之间相对重要性的判断方法。AHP法通过指标的平均化处理形成一个判断矩阵，再对判断矩阵作归一化处理得到每个评价指标的影响力大小。AHP法实际上是将专家的思维过程定量化，并且可以通过一致性检验处理专家意见不一致的情况。

测评机构信息

联系地址：上海市东方路971号钱江大厦13楼D座

邮政编码：200122

联系电话：021-58201880

传    真：021-68881202

中国房地产指数系统

中国城市典型地产指数办公室

2008年5月