中鹰黑森林专项测评结果

2008年测评结果：A

级别释义：投资商开发商实力雄厚；项目体现德国品质；万里板块属大型成长型社区；靠近轨交七号线、中环线、真华路隧道等。

项目概况

项目名称：中鹰黑森林

地理位置：普陀区东新路88弄

所属方位：内中环

投资商：中环集团上海美鹰房地产开发有限公司

开发商：上海中鹰置业有限公司     

物业类型：小高层，高层，叠加别墅

占地面积：12万平方米（总）

建筑面积：27万平方米（总）

当前报价：27000-30000元/平米（公寓）

          35000-40000元/平米（叠加别墅）

主要数据和指标（截止日期2008-5-21）

测评观点

据中鹰黑森林各分项因素综合测评，最终认定其为A级评级项目。项目所处城市宏观环境总体向好；发展商具备一定实力；本案地处普陀万里板块是上海市示范居住区；周边配套完善，生活气息浓厚，项目主推科技地产，品质佳。

主要优势和机遇

n         据市场因素，项目市场环境供需两旺，宏观环境总体向好；

n         据企业因素，开发商实力雄厚，具备一定的品牌知名度；

n         据项目因素，强调科技地产，联手五十六支德国团队将原始生态和德国建筑技术密切结合，项目品质佳；

n         据区域因素，本案地处万里板块中心地段，大盘云集，成长型社区发展迅速。

主要风险和挑战

n         据市场和企业因素，宏观市场流动性过剩，紧缩性货币政策对企业和项目的运作仍将产生一定影响；

n         据项目和区域因素，项目价格在区域内处于高端，且房价租金比偏高。

测评得分表

指标版本：区域典型样本指数项目

指标基准日：2008年5月21日

根据主成分分析方法计算，以及德尔菲法（Delphi）与层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）的修订评判，中鹰黑森林最终综合测评得分为8.39。

所谓主成分分析方法，是一种数学变换方法, 它把给定的一组相关变量通过线性变换转成另一组不相关变量，这些新变量按照方差依次递减的顺序排列。设为p维随机变量，构造，其中Li为p维正交化向量（），之间互不相关且按方差由大到小排列，则称为第个主成分。

德尔菲法（Delphi）首先明确的若干条问题；再由专家在独立的环境下做出书面回答；然后将回收的专家意见统计，并将统计结果反馈给专家再行修订。经过3～4轮类似的反馈过程，最终取得相对统一的意见，该方法具有匿名性、反复性、统计性三大特征，能够较好地克服主观因素的影响。

层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）是在Delphi法基础上得到的一种判断两两指标之间相对重要性的判断方法。AHP法通过指标的平均化处理形成一个判断矩阵，再对判断矩阵作归一化处理得到每个评价指标的影响力大小。AHP法实际上是将专家的思维过程定量化，并且可以通过一致性检验处理专家意见不一致的情况。

测评机构信息

联系地址：上海市东方路971号钱江大厦13楼D座

邮政编码：200122

联系电话：021-58201880

传    真：021-68881202

中国房地产指数系统

中国城市典型地产指数办公室

2008年5月