上海源花城专项测评结果

2008年测评结果：BBB

级别释义：规模企业实力雄厚，开发经验丰富，确保项目良好品质；两条天然河道为社区的主要水景河岸；轨道交通九号线提高了项目的便利性，区域生活配套有待进一步完善。*

项目概况

项目名称：上海源花城

地理位置：松江区涞寅路1200弄

所属方位：外郊环间

投资商：上海城建集团公司

开发商：上海伯骏置业有限公司

物业类型：公寓

占地面积：16万平方米

建筑面积：23万平方米

当前报价：9200元/平方米

主要数据和指标（截止日期2008-5-20）

测评观点

据上海源花城各分项因素综合测评，最终认定其为BBB级评级项目。项目所处城市房地产市场平稳发展；投资商上海城建集团实力雄厚；多次承建大型工程且拥有丰富住宅开发经验；社区内部两条天然河道成为小区主要水景河岸；九号线方便了社区业主的日常出行；项目远离市中心，区域生活配套有待完善。

主要优势和机遇

n         据市场因素，全市宏观经济健康运行，房地产市场平稳发展，前景可期；

n         据企业因素，上海城建集团是被国家建设部、上海市列为重点扶持的大型企业集团，实力雄厚，确保楼盘良好品质；

n         据项目因素，天然河道以及2.5万平米的集中绿地，提升了项目的整体品质；

n         据区域因素，九号线激活了九亭板块，区域供求活跃，居住氛围日益浓厚。

主要风险和挑战

n         据市场和企业因素，上海房价居高，抑制了部分刚性需求，紧缩性货币政策对企业运行和项目销售将产生一定影响；

n         据项目和区域因素，项目距离市中心有一定距离，区域生活配套有待进一步完善；九亭板块推盘量较大，竞争较为激烈。

测评得分表

指标版本：区域板块典型指数样本项目

指标基准日：2008年5月20日

根据主成分分析方法计算，以及德尔菲法（Delphi）与层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）的修订评判，上海源花城最终综合测评得分为7.97。

所谓主成分分析方法，是一种数学变换方法, 它把给定的一组相关变量通过线性变换转成另一组不相关变量，这些新变量按照方差依次递减的顺序排列。设为p维随机变量，构造，其中Li为p维正交化向量（），之间互不相关且按方差由大到小排列，则称为第个主成分。

德尔菲法（Delphi）首先明确的若干条问题；再由专家在独立的环境下做出书面回答；然后将回收的专家意见统计，并将统计结果反馈给专家再行修订。经过3～4轮类似的反馈过程，最终取得相对统一的意见，该方法具有匿名性、反复性、统计性三大特征，能够较好地克服主观因素的影响。

层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）是在Delphi法基础上得到的一种判断两两指标之间相对重要性的判断方法。AHP法通过指标的平均化处理形成一个判断矩阵，再对判断矩阵作归一化处理得到每个评价指标的影响力大小。AHP法实际上是将专家的思维过程定量化，并且可以通过一致性检验处理专家意见不一致的情况。

测评机构信息

联系地址：上海市东方路971号钱江大厦13楼D座

邮政编码：200122

联系电话：021-58201880

传    真：021-68881202

中国房地产指数系统

中国城市典型地产指数办公室

2008年5月