新湖明珠城三期

2008年测评结果：A

级别释义：上海新湖房地产开发有限公司由浙江新湖创业投资股份有限公司（上市公司）控股，实力雄厚、品牌良好；超大体量楼盘品质有保证；普陀武宁板块距离静安区近；靠近轨通三、四号线以及在建的七号线。

项目概况

项目名称：新湖明珠城三期

地理位置：普陀区东新路88弄

所属方位：内环以内

投资商： 上海新湖房地产开发有限公司

开发商：上海新湖房地产开发有限公司    

物业类型：小高层，高层

占地面积：33万平方米（总）

建筑面积：90万平方米（总）

当前报价：24000元/平米

主要数据和指标（截止日期2008-5-20）

测评观点

据新湖明珠城各分项因素综合测评，最终认定其为A级评级项目。项目所处城市宏观环境总体向好；发展商信誉良好，实力雄厚；本案地处普陀武宁板块，大盘云集，距中心区近；生活和交通配套体系相当完善。

主要优势和机遇

n         据市场因素，项目市场环境供需两旺，价格见涨，宏观环境总体向好；

n         据企业因素，新湖集团实力雄厚、品牌良好，具有丰富的水景地产开发经验；

n         据项目因素，利用了苏州河的自然水景和历史文脉，塑造稀有生态住宅环境。

n         据区域因素，本案地处内环以内，坐拥成熟生活圈的完备配套和便捷的交通体系，且临近苏州河，景观优势明显。

主要风险和挑战

n         据市场和企业因素，紧缩性货币政策对企业和项目的运作仍将产生一定影响；

n         据项目和区域因素，项目售价不低，房价租金比偏高。

测评得分表

指标版本：区域典型样本指数项目

指标基准日：2008年5月20日

根据主成分分析方法计算，以及德尔菲法（Delphi）与层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）的修订评判，新湖明珠城最终综合测评得分为8.31。

所谓主成分分析方法，是一种数学变换方法, 它把给定的一组相关变量通过线性变换转成另一组不相关变量，这些新变量按照方差依次递减的顺序排列。设为p维随机变量，构造，其中Li为p维正交化向量（），之间互不相关且按方差由大到小排列，则称为第个主成分。

德尔菲法（Delphi）首先明确的若干条问题；再由专家在独立的环境下做出书面回答；然后将回收的专家意见统计，并将统计结果反馈给专家再行修订。经过3～4轮类似的反馈过程，最终取得相对统一的意见，该方法具有匿名性、反复性、统计性三大特征，能够较好地克服主观因素的影响。

层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）是在Delphi法基础上得到的一种判断两两指标之间相对重要性的判断方法。AHP法通过指标的平均化处理形成一个判断矩阵，再对判断矩阵作归一化处理得到每个评价指标的影响力大小。AHP法实际上是将专家的思维过程定量化，并且可以通过一致性检验处理专家意见不一致的情况。

测评机构信息

联系地址：上海市东方路971号钱江大厦13楼D座

邮政编码：200122

联系电话：021-58201880

传    真：021-68881202

中国房地产指数系统

中国城市典型地产指数办公室

2008年5月