澳丽映象·嘉园专项测评结果

2008年测评结果：BBB

级别释义：投资商拥有国际知名银行为金融后盾；国际赛车场和汽车博览水景公园为项目提供良好外部环境；纯澳洲风情社区与周边项目形成差异化竞争。

项目概况

项目名称：澳丽映象·嘉园

地理位置：嘉定区安亭镇新源路1025弄

所属方位：外郊环间

投资商：第一中国房地产发展集团

开发商：上海安亭澳丽房产开发有限公司

物业类型：公寓

占地面积：8.29万方米

建筑面积：11.45万平米

当前报价：7800元/平方米

主要数据和指标（截止日期2008-5-19）

测评观点

据澳丽映象·嘉园各分项因素综合测评，最终认定其为BBB级评级项目。项目所处城市宏观环境总体向好，房地产市场供求矛盾依然明显；社区融合澳洲风情、休闲时尚运动于一体；近2500平米的人工湖泊使其成为安亭较稀缺的亲水住宅；国际赛车场对于提升区域板块成熟度作用明显；生活配套有待进一步完善。

主要优势和机遇

n         据市场因素，城市宏观经济稳健发展，房地产市场整体保持稳定；

n         据企业因素，由拥有国际知名银行为金融后盾的第一中国房地产发展集团投资开发，高品质定位与高额投入形成了稳固而良性的建设基础；

n         据项目因素，50%左右的高绿化率，大面积人工湖泊使其成为低密度纯小高层澳洲风情社区；

n         据区域因素，国际赛车场提高了区域板块成熟度，发展前景可期。

主要风险和挑战

n         据市场和企业因素，抑制流动性过剩而采取的紧缩性货币政策对企业资金链构成压力，同时一定程度影响到消费者购房；

n         据项目和区域因素，该项目距市中心较远，区域生活配套有待进一步完善。

测评得分表

指标版本：区域板块典型指数样本项目

指标基准日：2008年5月19日

根据主成分分析方法计算，以及德尔菲法（Delphi）与层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）的修订评判，上海澳丽映象·嘉园最终综合测评得分为7.86。

所谓主成分分析方法，是一种数学变换方法, 它把给定的一组相关变量通过线性变换转成另一组不相关变量，这些新变量按照方差依次递减的顺序排列。设为p维随机变量，构造，其中Li为p维正交化向量（），之间互不相关且按方差由大到小排列，则称为第个主成分。

德尔菲法（Delphi）首先明确的若干条问题；再由专家在独立的环境下做出书面回答；然后将回收的专家意见统计，并将统计结果反馈给专家再行修订。经过3～4轮类似的反馈过程，最终取得相对统一的意见，该方法具有匿名性、反复性、统计性三大特征，能够较好地克服主观因素的影响。

层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）是在Delphi法基础上得到的一种判断两两指标之间相对重要性的判断方法。AHP法通过指标的平均化处理形成一个判断矩阵，再对判断矩阵作归一化处理得到每个评价指标的影响力大小。AHP法实际上是将专家的思维过程定量化，并且可以通过一致性检验处理专家意见不一致的情况。

测评机构信息

联系地址：上海市东方路971号钱江大厦13楼D座

邮政编码：200122

联系电话：021-58201880

传    真：021-68881202

中国房地产指数系统

中国城市典型地产指数办公室

2008年5月