鼎鑫名流苑专项测评结果

2008年测评结果：BBB

级别释义：企业具备一定规模，项目可信度良好；项目规模较大，有一定的区域代表性；区域交通便利，配套完备；发展前景看好。

项目概况

项目名称：鼎鑫名流苑

地理位置：浦东新区川周路8682弄

所属方位：外郊环间

投资商：上海华飞置业（集团）有限公司

开发商：上海浦东古树名木文化发展有限公司

物业类型：公寓

占地面积：10万平方米

建筑面积：16万平方米

当前报价：11000-14000元/平方米

主要数据和指标（截止日期2008-5-16）

测评观点

据鼎鑫名流苑各分项因素综合测评，最终认定其为BBB级评级项目。项目所处城市宏观环境总体健康；企业具备一定实力，品牌和信誉度不断提升；受2号线延长线建设利好，近年区域发展空间迅速扩大；项目自身价格处于区域中高等层位，利好利空相随。

主要优势和机遇

n         据市场因素，项目宏观环境总体健康，市场供需波动较小，价格稳定，机遇良好；

n         据企业因素，企业具备一定开发实力，品牌、信誉度建设快速进行，成长性强；

n         据项目因素，项目房源品类丰富，社区空间层次丰富，呈现西班牙摩尔风情景观，市场表现突出；

n         据区域因素，2号轻轨延长线建设利好，带动区域发展空间提升，设施配套建设推进迅速，区域前景看好。

主要风险和挑战

n         据市场和企业因素，宏观市场流动性过剩，紧缩性货币政策对企业运行产生一定影响；

n         据项目和区域因素，区域发展空间迅速提升；区域房价租金比偏高，项目售价在区域已处中高位。

测评得分表

指标版本：区域典型指数样本项目

指标基准日：2008年5月16日

根据主成分分析方法计算，以及德尔菲法（Delphi）与层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）的修订评判，上海鼎鑫名流苑最终综合测评得分为7.58。

所谓主成分分析方法，是一种数学变换方法, 它把给定的一组相关变量通过线性变换转成另一组不相关变量，这些新变量按照方差依次递减的顺序排列。设为p维随机变量，构造，其中Li为p维正交化向量（），之间互不相关且按方差由大到小排列，则称为第个主成分。

德尔菲法（Delphi）首先明确的若干条问题；再由专家在独立的环境下做出书面回答；然后将回收的专家意见统计，并将统计结果反馈给专家再行修订。经过3～4轮类似的反馈过程，最终取得相对统一的意见，该方法具有匿名性、反复性、统计性三大特征，能够较好地克服主观因素的影响。

层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）是在Delphi法基础上得到的一种判断两两指标之间相对重要性的判断方法。AHP法通过指标的平均化处理形成一个判断矩阵，再对判断矩阵作归一化处理得到每个评价指标的影响力大小。AHP法实际上是将专家的思维过程定量化，并且可以通过一致性检验处理专家意见不一致的情况。

测评机构信息

联系地址：上海市东方路971号钱江大厦13楼D座

邮政编码：200122

联系电话：021-58201880

传    真：021-68881202

中国房地产指数系统

中国城市典型地产指数办公室

2008年5月