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绿地东上海专项测评结果

中国房地产指数系统、中国城市典型地产指数系统基于对上海房地产市场在售项目的长期跟踪监测，形成了“中国城市购房者消费投资决策信息系统”，旨在借助该平台向消费者传达项目所处宏观、中观的市场环境，所属企业背景实力，企业在其它区域开发的成功案例及客户接受踊跃度、项目优势地位、区域状况、第三方观点、购房风险等信息，为消费者的“决策信息来源——项目选择——第三方意见听取——最终决策——口碑传播”等购房决策环节提供置业参考。以下为根据中国房地产指数系统的“中国城市购房者消费投资决策信息系统”形成的绿地东上海专项测评报告。

2008年测评结果：BBB

级别释义：规模企业项目可信度高；项目所处区域具有良好发展潜力；原生态景观河流横贯，新古典主义建筑风格，生活配套设施齐全

AAA

强烈推荐，非常适于投资消费

AA

特别推荐，可以消费投资

A

主要推荐，性价比较高

BBB

推荐，性价比位于区域中上等

BB

性价比一般，投资消费有一定风险

B

性价比较低,不适于投资消费

C

不推荐

项目概况

项目名称：绿地东上海

地理位置：南汇区秀浦路788弄

所属方位：外郊环间

投资商：上海富润房产 （绿地集团属下）

开发商：上海海富房地产开发有限公司

物业类型：公寓

占地面积：36.7万平方米

建筑面积：61万平方米

当前报价：12000元/平方米

主要数据和指标（截止日期2008-5-15）

指标

指标

单位

批准总套数

142

套

批准总面积

17851

平米

可售套数

82

套

可售面积

10729

平米

已签约套数

60

套

已签约面积

6622

平米

累计成交均价

11107

元/平米

测评观点

据绿地东上海各分项因素综合测评，最终认定其BBB级评级项目。项目所处城市宏观环境总体向好；企业实力雄厚，具备较好的品牌美誉度；区域发展潜力良好，交通通达性优越；项目规模较大，具有一定体量的商业配套；项目自身价格处于区域中高层位，不具备明显价格优势。

主要优势和机遇

n         据市场因素，宏观经济发展向好，市场供需稳步向上，房价稳中有升，整体发展环境良好；

n         据企业因素，企业综合实力雄厚，具有相当大的规模与品牌优势，风险可控性好；

n         据项目因素，地处周康中心镇规划核心区域，外环线大型综合社区，生活配套设施齐全；

n         据区域因素，紧邻浦东新区，发展潜力良好，城市规划发展利好。

主要风险和挑战

n         据市场和企业因素，房价持续上涨冲击刚性需求承受底线，国家趋紧的信贷政策可能对项目运行产生一定影响；

n         据项目和区域因素，区域生活环境有待于优化提升；项目价格处于区域中高层位，价格优势并不明显。


测评得分表

指标版本：规模企业指数样本项目

指标基准日：2008年5月15日

指标

满分

得分

市场因素

10

8.46

企业因素

10

9.20

项目因素

10

7.05

区域因素

10

7.60

最终综合测评

10

7.91

根据主成分分析方法计算，以及德尔菲法（Delphi）与层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）的修订评判，上海绿地东上海最终综合测评得分为7.91。

所谓主成分分析方法，是一种数学变换方法, 它把给定的一组相关变量通过线性变换转成另一组不相关变量，这些新变量按照方差依次递减的顺序排列。设为p维随机变量，构造，其中Li为p维正交化向量（），之间互不相关且按方差由大到小排列，则称为第个主成分。

德尔菲法（Delphi）首先明确的若干条问题；再由专家在独立的环境下做出书面回答；然后将回收的专家意见统计，并将统计结果反馈给专家再行修订。经过3～4轮类似的反馈过程，最终取得相对统一的意见，该方法具有匿名性、反复性、统计性三大特征，能够较好地克服主观因素的影响。

层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）是在Delphi法基础上得到的一种判断两两指标之间相对重要性的判断方法。AHP法通过指标的平均化处理形成一个判断矩阵，再对判断矩阵作归一化处理得到每个评价指标的影响力大小。AHP法实际上是将专家的思维过程定量化，并且可以通过一致性检验处理专家意见不一致的情况。

测评机构信息

联系地址：上海市东方路971号钱江大厦13楼D座

邮政编码：200122

联系电话：021-58201880

传    真：021-68881202

中国房地产指数系统

中国城市典型地产指数办公室

2008年5月

说明：“测评报告”以市场、企业、项目、区域四大因素为核心考量因素，通过对其现状和将来走势的比较分析和预测，辅之以专家加权修正，力求取得对所评价地产项目升值潜力的客观、公正地判断。“测评报告”属中国房地产指数系统研究成果，与所评价项目没有任何利益关系，仅供中国房地产指数系统及购房者消费决策进行参考，消费者据此购房投资，风险自担。详细测算指标可以登陆中国城市购房者消费投资决策信息系统，也可直接与我们联系021-58201880。

责任编辑/sh013
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