一品漫城专项测评报告

2008年测评结果：A

级别释义：品牌企业项目可信度高；项目所处地段发展潜力较大；周边生活环境和商业配套有待完善；项目产品定价偏高 *

项目概况

项目名称：一品漫城

地理位置：闵行区浦星路568号

所属方位：中外环

投资商：上海鹏欣房地产开发有限公司

开发商：上海鹏欣房地产开发有限公司

物业类型：公寓

占地面积：54.34万平方米

建筑面积：50.172万平方米

当前报价：15000元/平方米

主要数据和指标（截止日期2008-5-14）

测评观点

据一品漫城各分项因素综合测评，最终认定其为A级评级项目。项目所处城市宏观环境运行良好；企业具备一定的品牌和信誉基础；区域受世博会和规划建设中的8号线影响，热度进一步提升；项目周边生活环境欠佳，有待改善，产品定价偏高。

主要优势和机遇

n         据市场因素，宏观经济持续健康发展，房地产市场供求稳定；

n         据企业因素，鹏欣地产是上海的老牌知名企业，社会对其品牌的认可度较高；

n         据项目因素，产品类型丰富，居住和商业模式相互促进，满足了各层次的消费人群；

n         据区域因素，位于世博会辐射范围，加上规划建设中8号线，区域发展潜力较大。

主要风险和挑战

n         据市场和企业因素，宏观调控持续推进，紧缩性货币政策将考验企业资金链，对项目的运行也会产生一定影响；

n         据项目和区域因素，周边环境欠佳，靠近信号塔和垃圾处理站，且项目价格在同区域中偏高。

测评得分表

指标版本：规模企业指数样本项目

指标基准日：2008年5月14日

根据主成分分析方法计算，以及德尔菲法（Delphi）与层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）的修订评判，上海一品漫城最终综合测评得分为8.10。

所谓主成分分析方法，是一种数学变换方法, 它把给定的一组相关变量通过线性变换转成另一组不相关变量，这些新变量按照方差依次递减的顺序排列。设为p维随机变量，构造，其中Li为p维正交化向量（），之间互不相关且按方差由大到小排列，则称为第个主成分。

德尔菲法（Delphi）首先明确的若干条问题；再由专家在独立的环境下做出书面回答；然后将回收的专家意见统计，并将统计结果反馈给专家再行修订。经过3～4轮类似的反馈过程，最终取得相对统一的意见，该方法具有匿名性、反复性、统计性三大特征，能够较好地克服主观因素的影响。

层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）是在Delphi法基础上得到的一种判断两两指标之间相对重要性的判断方法。AHP法通过指标的平均化处理形成一个判断矩阵，再对判断矩阵作归一化处理得到每个评价指标的影响力大小。AHP法实际上是将专家的思维过程定量化，并且可以通过一致性检验处理专家意见不一致的情况。

测评机构信息

联系地址：上海市东方路971号钱江大厦13楼D座

邮政编码：200122

联系电话：021-58201880

传    真：021-68881202

中国房地产指数系统

中国城市典型地产指数办公室

2008年4月