鑫山汇众苑专项测评报告

2008年测评结果：BBB

级别释义：项目毗邻南九亭商业大街，生活配套设施较为齐全；处于别墅项目的环围之中，拥有良好生态外环境；部分大户型项目总价较高，预计会给销售带来一定压力。*

项目概况

项目名称：鑫山汇众苑（象屿都城）

地理位置：松江区沪亭南路299弄

所属方位：中外环间

投资商：上海象屿置业有限公司

开发商：上海银佳房地产有限公司

物业类型：公寓

占地面积：13.87万平方米

建筑面积：29.55万平方米

市场价格：9500元/平方米

主要数据和指标（截止日期2008-5-12）

测评观点

据鑫山汇众苑各分项因素综合测评，最终认定其为BBB级评级项目。城市房地产市场健康平稳发展；项目丰富了南九亭市场供应总量，共享宜居成熟生活社区；项目紧邻别墅社区，营造了良好外部环境；部分大户型项目的高总价预计将面临一定销售压力。

主要优势和机遇

n         据市场因素，城市宏观经济平稳发展，房地产市场刚性需求持续存在，市场发展前景良好；

n         据企业因素，投资商系大型国有企业厦门象屿集团有限公司旗下全资企业，专业从事房地产开发，拥有丰富开发经验；

n         据项目因素，项目被嘉富丽花园和环岛翡翠湾环绕，共享大体量绿化面积，可共享宜居生态环境；

n         据区域因素，南九亭发展历史较早，已经形成较为浓厚的居住氛围，提升了区域板块的居住价值。

主要风险和挑战

n         据市场和企业因素，紧缩性货币政策力度不减，考验企业资金链管理能力，同时压缩了部分市场需求；

n         据项目和区域因素，部分大户型房源的高总价预计将面临一定的销售压力。

测评得分表

指标版本：规模企业指数样本项目

指标基准日：2008年5月12日

根据主成分分析方法计算，以及德尔菲法（Delphi）与层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）的修订评判，上海鑫山汇众苑最终综合测评得分为7.83。

所谓主成分分析方法，是一种数学变换方法, 它把给定的一组相关变量通过线性变换转成另一组不相关变量，这些新变量按照方差依次递减的顺序排列。设为p维随机变量，构造，其中Li为p维正交化向量（），之间互不相关且按方差由大到小排列，则称为第个主成分。

德尔菲法（Delphi）首先明确的若干条问题；再由专家在独立的环境下做出书面回答；然后将回收的专家意见统计，并将统计结果反馈给专家再行修订。经过3～4轮类似的反馈过程，最终取得相对统一的意见，该方法具有匿名性、反复性、统计性三大特征，能够较好地克服主观因素的影响。

层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）是在Delphi法基础上得到的一种判断两两指标之间相对重要性的判断方法。AHP法通过指标的平均化处理形成一个判断矩阵，再对判断矩阵作归一化处理得到每个评价指标的影响力大小。AHP法实际上是将专家的思维过程定量化，并且可以通过一致性检验处理专家意见不一致的情况。

测评机构信息

联系地址：上海市东方路971号钱江大厦13楼D座

邮政编码：200122

联系电话：021-58201880

传    真：021-68881202

中国房地产指数系统

中国城市典型地产指数办公室

2008年5月