南京豪宅前景:看上去很美 消费还有待激发

继金鼎湾二期报价2.1万元/平方米后，长发无庶把价格推到了2.5万元/平方米附近，年内有望上市的城开御园可能叫价更高。而交通三汊河项目、天正小桃园项目、万科安品街项目、中海凤凰西街项目以及锋尚、长发、斯亚的新项目都有将南京的豪宅产品和价格推向超豪华的趋势。

按照南京网尚房地产研究机构的调查，未来两年内南京豪宅上市量将达到52万平方米以上，严重供大于求。但开发商却似乎很笃定。来自各界不同的声音，给了我们既喜且忧的预测。

开发商观点

南京豪宅消费有待激发

令人惊讶的是，据金鼎湾销售现场传出的消息，虽叫出2.1万元/平方米的高价，但自5月3日对外销售以来，已有100多组客户先期预定。若按时成交，这足以令先期面世的南京多家高端楼盘眼红，也多少给了后来者信心。

实际上，打算在豪宅的路上“坚持到底”的楼盘一直信心十足。锋尚国际公寓一度被业内视作另类。其公寓价格从2006年的350万元/套到现在的600-800万元/套，一直涨得很从容。锋尚总经理张在东(张在东博客,张在东新闻,张在东说吧)觉得，“并非有钱就能造出宝马，造房子同样如此”，顶级豪宅不是堆金砌银，有自己的内在标准和细节，而锋尚正精于此道。

据嘉业地产相关负责人透露，位于河西CBD的嘉业国际城1号公馆也将是一栋超豪华的公寓，其定位甚至高过时下正“挑战别墅”仁恒国际公寓。支撑其走豪华路线的，是对市场消费能力的判断，嘉业认为，南京高端住宅市场的消费意识还远没有被激发出来。“枕山襟湖”的无庶同样对市场抱有信心。

购房者心态

3%的金字塔尖人难以琢磨

朱女士自己管理着一家公司，作为金字塔塔尖人士，她是南京豪宅的准客户人群。记者是在绿城玫瑰园一期的开盘现场遇到她的。600万元/套的别墅，朱女士选择了一次性付款。

“任何楼盘一期的价格都是试水，以后还有很大的增长空间，”这是朱女士当时买房的理由之一，理由之二是，用几百亩的土地做独栋，这种机会以后会越来越少。潜台词是，日后升值空间可以预见。

这位朱女士同时也是锋尚国际公寓的业主，同样是在首次开盘时购入。但理由却不一样：小桃园对面是一所国际少年学校，很多外籍人士会选择在此租房，锋尚的定位正与其相匹配，可以2000美金/月租出。

如果现在有特别的豪宅产品出现，还会买吗？会，但有选择。朱女士认为，地段、环境、产品以及升值空间、年收益都是非常重要的。

与朱女士不同，同样身价不菲的李先生是南京某大型购物中心副总裁，但对在南京购房没有丝毫兴趣。

按照南京大学社会学系主任周晓虹的研究，社会上年收入在百万以上的经济精英约占人口总数的3%，这一类人是每个城市豪宅的准客户人群，但他们的消费习惯和投资习惯，都较难琢磨。

专家分析

豪宅前景“看上去很美”

网尚房地产研究机构市场部主任金涛将那“较难琢磨的一类人”，归结为私企业主、外企高管、未知高收入人群以及高端住宅投资人群。这一部分人对高端物业的消费存在重复性和重叠性，但总量毕竟有限。据统计，2007年南京总价在200万元以上的非别墅公寓仅售出900余套。

金涛分析，2008年算是顶级豪宅上市的第一年，一些潜在高端消费在激发后会有集中式消费，出现“很美”的繁荣迹象，但一旦大量产品同处一个市场，必然是项目地段、产品特色、自然景观、开发商品牌等综合因素的厮杀。

而就高端产品投资人士而言，来自我爱我家的一组数据令人不大乐观。我爱我家市场部经理舒莉莉介绍，在2005-2006年度，该公司高端租赁客户的供需比在7：1左右，而2007年至今，高端租赁的供需比已经达到10：1。仅以涉外租赁而言，此前的老外喜欢聚居在城东月牙湖一带，日后高端住宅零星分散在全市各大板块，这对承租方也是一个考验。

学者建议

开发慎行小心骑虎难下

东南大学房地产经济管理系博士吴翔华担心的是，如果后来者继续在这条路上越走越远，则消费群体的有限必将造成供大于求。

南京楼市一旦形成高端产品林立的局面，必将是几家欢喜几家愁。开发企业有可能面对骑虎难下的局面：销售滞缓，但也不能降价，这意味着品牌形象的打折，以及先期业主的纠纷。吴翔华建议欲进军豪宅领域的开发商慎行，首先要辨明地段以及自身是否有力抗其他品牌企业的能力；其次要对市场有效需求有真实了解。

而在社会学领域造诣深厚的周晓虹则认为，若南京一套房屋的总价超过600万元，就不是城市内的楼盘竞争，而是与上海、杭州等区域城市间的产品竞争。

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