地产商注意：中国房地产大势已定 暴利时代结束

国务院组建“住房和城乡建设部”的改革方案，为中国房地产业的发展方向定下了基调，保障民生的地产路径进一步明晰。具体而言，就是在保持行业健康发展的同时，将“加快住房保障体系的建设”。【延伸阅读：住房和城乡建设部指示：抑制房价将首选经济办法】

在刚刚闭幕的全国“两会”上，这项任务已被明确写进总理的《政府工作报告》。中国房地产业经过20余年的发展与探索，正在驶入重视保障的轨道。【延伸阅读：搜房两会视野】

在这一思路的指引下，可以预见，未来一段时间，将有大量的保障房项目进入市场，保障房的建筑体量也将在整个房地产建筑体量中占到较大比例，商品房市场格局将受到前所未有的冲击。

面对市场格局的改变，地产商如何做出选择，或将决定其最终的命运。比如，是继续观望，还是主动适应新环境；是积极参与保障房建设，还是固守高端市场；是重新设定自己的利润目标，还是调整企业战略另谋出路。面对新的十字路口，地产商必须做出选择。

令人担忧的是，在这样的政策背景下，依然有地产商心存侥幸。这是因为此前一段时期，主管部门采取的一系列针对房地产业的调控政策并未取得理想效果。在GDP单一政绩考核标准和地方利益的驱动下，调控政策的效力在执行过程时被削减。这也使得地产商在与政策的博弈中“占得先机”，从而滋长了这种心理。

然而，地产商面临的环境正在快速地改变。首先是信贷环境的收紧。从紧的货币政策正在令地产商普遍感受到资金压力，“贷款不是那么容易了”。而其他融资渠道依然受到限制，比如A股市场的暂时关闭闸门尚未真正开启，REITs等新融资工具依然踯躅行进。尤其是中小企业，根本无法获得基金的青睐。一个极端的例子是，一家资金链即将断裂的小型地产商不得不到江浙地区去借利息高达25％-30％的“高利贷”。

其次，房地产暴利时代行将就木。据各地最新公布的“2008年住房建设规划”显示，上海、北京、天津、内蒙古等省市建设保障性住房的面积，至少占到住房总建设面积的20％，高的则达到30％以上，远超出业界预测。保障房建设体量占整个住宅市场比例的加重，必将摊薄行业的整体利润。此前一部分依靠暴利起家的房地产企业若想获得持续发展，必须要对其盈利模式进行重新架构。【延伸阅读：评：房地产行业即将迎来大洗牌 不是危言耸听】

地产商面临的另外一种现实压力来自市场层面。深圳、广州等一线城市纷纷出现量价齐跌的态势。尽管上海最近传出销量回暖的消息，但是观望的情绪依然笼罩着全国市场。这对企业提高资金运行效率极其不利。“住房和城乡建设部”的组建，则进一步鼓舞了这种市场的信心。因为，从宏观调控的角度而言，加强住房保障恰恰是抓住了房价的“七寸”。依据市场经济中的“供求形成价格”理论，加强住房保障的思路正是增加了市场供给，厘清了市场需求层次，优化了多层次供给结构。诚然，住房保障是个系统工程，必须获得与之相匹配的权力方能发挥出作用，否则在执行中遇到的阻力有可能将其架空。但是“大部制”框架下的“住房和城乡建设部”的改革方案，已经明确地传达出最高管理层的决心。

在前述种种压力包围下，地产商要获得可持续发展，就需要调整心态，主动适应新的行业环境。值得欣慰的是，一些开发商已经开始行动起来。比如，万科降价和建设廉租房。尽管这些行为被怀疑有“做秀”甚至“清理门户”之嫌，但同时也体现出一家行业领袖的灵敏嗅觉和主动应变能力。另一个地产大腕SOHO中国联席总裁潘石屹在最近的一次电视节目中，被问及将来是否会参与廉租房建设时，潘的回答很干脆：“我会。”【延伸阅读：潘石屹：房地产业百日内将有剧变 融资变艰难】

J－丁格有句名言：命运不是机遇，而是选择。万科和SOHO中国的选择或许是明智的。

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