卖地套现资金为王 看房企们如何过“寒冬”

虽然这个冬天不太冷，但并不意味着所有的房企都不会被冻伤，不论是上市公司，还是未上市公司，都需要提高货币资金数量，打造一个安全的资本结构，使之与资产结构相匹配。

贝塔策略工作室合伙人杜丽虹研究发现，A 股房地产上市公司的流动负债占到总资产的46%，另外还有15% 是长期贷款或公司债，股本金占36%。46% 的流动负债是在一年内必须要偿还或者是安排新的融资计划，但在60 家上市公司中，有40家的存量资产周转率是低于0.45 的。流动负债率和资产周转率的差，反映了一年内到期的债务是不能用本年的收入偿还，而必须依靠再融资。

多年来，短期贷款和预售款一直是国内房地产企业最重要的融资工具，两部分加起来占到30%。除了2008 年明确的信贷紧缩， 市场成交的大幅萎缩不但让那15% 的资产就找不到续借的资金，而且原来的“30%”也有大幅下降的可能，这样无疑给企业带来了现金流断裂的风险。

事实上，近期的市场成交量并不令人感到乐观。据中国指数研究院提供的数据，2008 年第一周，全国主要城市商品房市场成交量出现了大幅萎缩的现象。北京、重庆和武汉的周成交量分别较上周下降了27.41%、26.69% 和24.27%， 而杭州、南京、天津和深圳的降幅更大，分别达到了63%、52.75%、48.97% 和38.29%。

中国香港和美国地产危机的启示是，在房地产行业的冬天，绝对是现金为王。

当然，这里的现金并不是一个手持现金的绝对数概念，而是存量资金、短期负债与经营现金的对比。

杜丽虹以“短期风险头寸”来分析房企抵御现金流断裂的能力：短期风险头寸= 存量资产周转率-（流动负债- 货币资金）/ 总资产。其中，存量资产周转率反映了企业产生经营现金流的能力，而净流动负债率，即（流动负债- 货币资金）/ 总资产，则体现了企业当前的财务安全性，两者的差就是企业抵御短期冲击的能力。

为了保持短期风险头寸为正，那么，我们有两个办法：一个是提高存量资产周转率，就像万科的做法，通过降价提高销售速度，回收现金；另一个是在存量资产周转率下降的情况下，通过外部股权融资，补充货币资金。关于提高存量资产周转率，在对万科的分析中已有阐述。以下重点分析一下如何补充货币资金。

卖地

2007 年12 月12 日，泰达股份将所持天津泰达城市开发有限公司的47% 的股权， 全部出售给北京万通地产股份有限公司，交易金额为3.9 亿元。12月25 日，中集集团间接控股的全资子公司——上海丰扬房地产开发有限公司在上海联合产权交易所挂牌转让60% 股权，招商地产通过举牌以挂牌价格人民币3.5 亿元收购了该股权。

泰达股份和中集集团此时卖地，既有年底做财务报表的需要，也有卖地获得现金的目的。泰达股份本是天津滨海新区的“地主”，甩掉一两个项目本无所谓。而中集集团只是出让了控股权，目的是在做高集团年度利润的同时，为旗下房地产公司融资。

2007 年9 月，美国地产巨头勒纳与摩根士丹利旗下的房地产基金MS 成立了合资公司，并将旗下32 个街区、11000 处住房用地以5.25 亿美元的价格出售给合资公司，而5.25 亿美元的成交价只是这些土地资产账面价值的40%，为此勒纳需要确认7 亿美元的损失。不过，勒纳还保留了20% 的权益，从而可以分享这些地块在未来行业复苏中的升值好处。

变现金融资产在本刊2006 年剖析顺驰之败的文章中，我们认为其实如果顺驰中国拥有可以变现的资产，或将延缓现金流危机。

两年来，大牛市让几亿中国人痴迷癫狂，也令那些持有金融资产的房地产企业身价倍增。雅戈尔就是代表。

2007 年三季度， 雅戈尔仍持有中信证券1.5 亿股，按照2008 年1 月15 日中信证券收盘价97.6 元计算，雅戈尔持有146 亿元的可变现的金融资产。除雅戈尔外，中粮地产等也持有金融资产。

如此充沛的现金，雅戈尔置业自身都无法充分使用，于是，雅戈尔开始寻求与一流开发商的合作。2007 年11 月7 日，雅戈尔发布公告，称其控股子公司宁波雅戈尔钱湖投资开发有限公司与中海地产集团有限公司签署合作合同，由双方出资成立合营公司，合营公司的注册资本为人民币2 亿元，双方各占50% 的股权共同开发项目。

在以往，能产生稳定现金流的房企寥寥无几，所以，持有金融资产的开发商也是凤毛麟角。雅戈尔算是一个特例，因为它以前的主业是服装的生产和销售，有稳定现金流，所以投资了中信证券。中粮地产的前身深宝恒A 是做工业地产租赁的，也有稳定现金流，所以早前才有投资金融资产。不过，除了持有金融资产的开发商，持有物业的开发商也可以通过出售来获得现金。

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