真实房价与隐性的财富 房地产行业内幕大揭露

社会客观存在的贫富差距和供需矛盾使得地产的资源定价权最终取决于中高阶层的购买力；参照他们的收入，大部分城市的房价相对合理。

并且，住宅的郊区化和小户型化，以及代际财富的支持，能够变相提高居民购买力，给房价上升带来新的支撑。

而对于普通的中低收入者来说，他们的住宅需求将通过社会的保障体系来解决，包括廉租房和经济适用房，这也与目前的政策导向是一致的。

宏观调控政策是行业最为不确定的因素和风险所在，所以无法对政策进行全方位的准确预期。但是分析目前已出台的政策和未来可能

出台的物业税，综合考虑政策总体影响有限。投资者应该重点分析三个政策：

1、提高第二套房首付比例，在实际操作上由于银行的商业利益可能会流于形式，并且居民旺盛的购买能力也使得政策本身影响有限。

2、对于加息对房地产行业的影响，此轮加息是应对通货膨胀的波动行为。对于自住者来说，名义收入的增长可以缓解加息带来的负担，对于投资客而言，负利率的环境以及投资渠道的匮乏，使得房地产仍然是保值增值的品种。

3、物业税明年可能在部分中小城市展开试点，全国推广的可能性不大，短期内对心理层面的影响将大于实际的影响，长期无法改变房价上涨的趋势。

在投资主线上，结合企业短期和长期投资价值，有以下三条投资主线可供投资者参考：

1、中短期关注资产注入类的资源型企业，长期企业机制和清晰战略才是发展的关键。

2、中短期囤地公司可能因为过去利润的积累带来业绩膨胀，但是长期来看，追求周转的公司不仅能同样享受到地价带来的升值，而且还能分享开发所带来的收益。

3、住宅开发投资价值优于商业开发，主要原因是社会普遍认为此轮住宅价格上涨幅度大于商业，并且商业可复制性较差，对开发能力要求更高。而商业出租类由于租金涨幅落后于房价涨幅，扩张性较弱导致业绩缺乏释放的空间，因此，他们更多表现为牛市当中的防御性品种。

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