中国城市典型地产样本甄选--徐州开元四季来总访谈

徐州开元四季项目简介：开元四季位于徐州市泉山区，云龙湖西岸。项目规划用地面积587900平方米，总建筑面积1025500平方米；总建筑密度为24.85%，容积率1.5，绿化率30.02%，计划分四期建设开发。项目周边有凤凰山、王大山、小长山三山环绕。区域内有云龙湖，湖滨公园等自然资源，是云龙湖区域内唯一百万平米高尚住宅区。

    2007年，中国房地产指数系统、中国房地产业协会产业与市场研究专业委员会、中国指数研究院在中国主要城市全面进行“2007-2008中国城市典型地产指数系统样本项目”选样工作，充分挖掘城市的典型样本项目，强化项目在中国城市房地产市场以及特定专业领域市场的标杆作用。徐州开元四季项目为本次样本甄选徐州市的备选项目之一，为了充分了解项目的特色，中国指数研究院（以下简称中）特采访了徐州开元名都置业有限公司的来总（以下简称来），就项目概况/是否可以入选样本项目进行了沟通。

中：从2005年国家宏观调控开始到近期出台的一些政策包括地方的反映，请谈谈您对整个调控之下未来房地产市场发展的看法。

来：我认为国家的宏观调控肯定还会持续，主要是围绕规范市场、防止泡沫、稳定房价、促进发展这些核心来制定和深化。这些政策意味着房地产行业的准入门槛将会进一步提高；就徐州而言，房地产市场的供求会有一定的缓减，因为徐州市政府每年推出的安置房数量在逐年增加。但徐州作为一个二线城市，由于它的经济在快速增长，消费者对高品质住房的需求仍很旺盛，因此在一定时期内房价仍会继续平稳上涨。经过这几年的调控，今后的房地产市场，资本运作和产品技术将成为竞争重点。

中：徐州是江苏比较大的一个城市，近年来的房价上涨得也比较快，目前各个板块的发展状况如何？您重点关注哪些板块？

来：徐州市以前搞过一个徐房指数，把徐州的房地产市场分为东西南北中五大区域，按照这个理念，我们平时做的市场调查和分析也就根据这五大区域进行的。从目前的徐州市场来看，中心区是资源最稀缺的区域，房价最高，以高端物业为主，但是在售房源已经很少，土地基本上都已经开发完了，而老城区的一些旧城改造，政府目前也主要是以环境整治为主；南区也是目前比较热门的一个区域，南区生活配套、交通比较有利，再加上政府办公楼的搬迁，使得人们的眼球逐渐在南区聚焦，不少开发商也在南区安营扎寨，新地块的拍卖较多，竞争也较为激烈，导致整个南区的地价不断升温，在五大板块中趋于老二的地位；西区是五大区域中属最为完整的自然生态区，有徐州美景云龙湖，以及周边山体作依托，所以西区的发展是结合生活配套，打造旅游、休闲、生态、居住为一体的高尚住宅区，住宅档次比较高，交通也比较便捷，整个西区的住宅环境非常舒适；北区化工厂、重型企业比较多，是人们传统认识上的污染区，当前北区政府也正在努力改进北区的生态环境，打造生态北区概念，所拍卖的土地以大宗土地为主，寄希望用大盘开发来整合北区的生态住宅理念。

中：此次开元在徐州的项目开元四季，它的项目定位、特色和创新点有什么突破的地方？

来：开元四季的项目定位用一句广告词来概括是“云龙湖畔，百万平米山水家园”，无论是总体规划还是环境、建筑方面都在徐州房地产市场中独树一帜。开元四季特色表现在：首先它营造的是一个山水家园，开元四季三面环山，整个地形是一个坡地建筑，凸显整个居住的立体感和层次感；其次，整个小区规模比较大，将近1000亩，可容纳6000多住户，再者，开元四季的建筑形态多样化，几乎涵盖了目前市场的各种建筑形态，可以满足不同居住阶层的需求；整个建筑中我们灌注了品牌概念，除了打造园林景观这个牌子，我们在建筑材料的选用上也是非常注重的，从屋面瓦、屋顶天窗到外墙涂料、门窗型材均采用行业中优秀品牌材质，而且在徐州率先采用了国家环保倡导的中水回用系统。在小区的配套方面，开元四季也在努力打造品牌，开元四季小区内建造的幼儿园将与北大幼教集团结成联盟，强强合作，并计划于明年3月份开园。商业配套上，农贸市场、邮局、银行、超市、医疗服务站等一应俱全，而且考虑到消费者生活的便捷，我们主动与公交公司联系，让城市公交黄金热线提前开进小区，为今后小区住户的出行便捷奠定了基础。

中：开元四季拥有如此大的体量，那么目前的工程进展如何？

来：我们整个开元四季项目将分四期开发：一期24万平方米，今年年底将竣工交付，二期16万平方米，今年9月份已经动工，目前正着手三期的规划设计，而且三期的工程量将是最大的一期，整个四期开发完毕估计要到2012年。

中：开元四季一期的消化花了多长的时间？

来：开元四季项目的销售我们采取了现房销售的模式，这在徐州房地产市场上也是首例。到目前为止，一期多层的销售已经结束，高层9月份封顶，刚开始销售，虽然现房销售会导致销售略显滞后，但是这种1：1眼见为实的销售方式让购房者买得放心、称心，更踏实，这符合我公司坚持品质至上的开发理念。

中：据我们了解，徐州目前是有几个大盘在运作的，按您的看法，与你们同档次、差不多，或者说比你们好的楼盘有哪些？

来：从目前正在进行中的楼盘来看，绿地也是比较注重质量，规模与我们相当，其他几个大盘，如香港中新集团、恒基兆业等也在陆陆续续进来，因目前处于启动开发阶段，还未向消费者展现成果，但他们的开发实力对我们还是有比较大的挑战性的。

中：那么您认为开元与绿地的项目最大的区别在哪？

来：我们和绿地区别最大的地方是环境品质，独特的山水家园是绿地无法比拟的。

中：开元四季目前价位大概是多少？

来：开元四季是一房一价销售，目前均价在3600左右，这个价格在徐州西区来说处于中等偏上。

中：既然开元已经进驻了徐州，而且开元四季的开发要持续到2011-2012年，那么开元后期在徐州将作何考虑？

来：毕竟在一个地区创造一个品牌不容易，利用这个平台进行发展是集团战略所要考虑的，开元四季在徐州的开发将持续到2012年，在未来的四年内，只要有合适的项目，我们会在徐州或者是周边再拿项目，同时我们仍将发挥开元酒店的优势，利用酒店与地产互动来进行开发拓展。

中：研究院近期正在进行2007-2008中国城市典型地产指数研究，徐州也是我们本次研究重点关注的城市，我们将选择一个典型项目纳入我们的指数研究体系，通过您对开元四季项目本身以及项目在徐州地位的介绍，我们认为开元四季所处的地理位置以及开元在环境、生态、节能等方面的设计是比较独到的，本身的体量也超过了百万平方米，符合我们典指样本的要求，非常希望你们的这个项目能参与到我们这次研究中来。

来：我们和中国指数研究院的合作一直都是很愉快的，你们的研究对我们很有帮助，研究院在国内外的权威、公正、客观也是得到了广泛的认可的，希望我们能够全面合作。典指研究我们将全力支持。

中：再次感谢您百忙中抽出时间来接受我们的访谈。

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