华东市场 “银十”不再， 供应需求同步回落

“银色十月”，华东三市房地产市场在这个传统意义上的房地产市场黄金时期却呈现出供求同步大幅回落的态势：十月上海、南京和杭州市场商品住宅成交面积上月分别下跌了23.98%、10.82%和33.9%，下跌幅度都非常明显；与此同时，沪、杭两地房地产市场的供应也有较大幅度萎缩，两地十月住宅的新增面积较上月分别下降了41.02%和25.8%；其中由于十月市场成交结构变化的影响，杭州住宅市场的价格较上月增加了39.69%，再次回到万元以上高位，达到13870元/平方米。

十月上海全市共成交商品住宅231.68万平方米、20971套，成交面积比上月下跌了23.98%，但比去年同期增长35.67%。这是由于一方面住宅市场本身的季节性因素和供应量的减少，使得本月住宅成交量有所下降，另一方面，连续加息政策和房贷新政的出台，进一步使得住宅成交量下降。十月南京住宅成交量为7992套、86.70万平方米，分别比上月下跌了4.64％和10.82%，日均成交套数258套，比上月减少了21套。南京十月成交套均面积108平方米，较上月减少了5平方米，成交户型分布上仍以中小户型为主，80-100平方米所占比例达到27%，较上月增加4个百分点，100-120平方米的住宅占比为15%，较上月下降4个百分点。大户型虽然单价较低，但是总价相对较高，所以依然是走量最慢的户型。加息政策和房贷新政的出台是造成南京本月成交量萎缩的主要原因。杭州市（不含萧山、余杭）杭州主城区住宅成交量经历经过上月短暂回调后，成交量再次下跌，“银十”不再：十月杭城商品住宅住宅成交2414套，成交面积32.9万平方米，较9月份分别减少35.3%和33.9%，下跌幅度非常明显。            

供应方面，十月上海全市住宅新增批准入市面积为166.34万平方米，新增套数为14949套，供应面积大幅下跌，批准入市面积较上月下跌了41.02%，但比去年同期增长了49.17%。住宅土地供应量较少是上海住宅市场新增供应下跌的主要原因，而开发商通过缓推楼盘来观察新政的作用、观察市场的反映也是供应减少的原因之一。10月，杭州主城区商品住宅新增供应量3542套、新增供应面积48万平方米，环比上月分别减少24%和25.8%。住宅用地的紧缩与市场预期的不确定是杭城市场供应萎缩的主要原因。

价格方面，杭州市场由于主城区高价位楼盘（如绿城.新绿园、东方润园、西湖八号公馆）成交拉动，致使10月住宅平均成交价格大幅上扬，达到每平方米为13870元没，比上月增加了39.69%。十月南京住宅成交仍以5000元/平方米以下为主，目前市场上该价位的楼盘多集中在城中、浦口、六合板块。需要注意的是，8000元以上的住宅成交比例为17%，较上月减少了5个百分点。

由于建设部24号文件对保障性住房的土地供应倾斜，保障住房供应将逐年加大，中、低收入群体对限价房、经济适用房、廉租房充满渴望；第二套房首付及贷款利率的提高，使那些升级换代、渴望提升居住品质的群体，逐步放慢了购买第二套住房的步伐；同时央行至今已经5次加息等这政策对楼市的影响10月份有所显现。因此，预计未来市场中供求双方的观望气氛将会持续，华东市场将会在调整中期待下一个楼市春天的到来。

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