特别发现：上海典型样本项目均价走势优于整体房产市场

上海全市住宅成交均价及特征分析

上海市房地产市场调控至今已有近三年的时间，但房地产价格除短期的阶段性调整之外，基本保持稳步上扬的态势，07年以来，这种趋势尤为明显。据上海市房地产交易中心统计数据显示，07年5、6月，上海公寓类住宅成交均价突破9000元/平米，最高至6月的9200元/平米左右，1-8月公寓住宅成交均价月均增长率达0.85％，房价之高、涨幅之快均为历年来所罕见。

别墅市场丝毫不逊色于公寓市场，07年以来单月均价最高突破16000元/平方米，其中固然与别墅用地停止审批造成的别墅物业奇货可居有关，当前火热的房地产市场无疑也对别墅均价的大幅上涨起到了推波助澜的作用。1-8月上海别墅成交均价月均增长率2.0％，远高于公寓均价的涨幅。

图1：2007年1-8月上海公寓和别墅成交均价走势图

数据来源：中国指数研究院，上海房地产交易中心

随着市中心可供开发土地的日渐匮乏，上海住宅成交的重心正逐步移向外郊环。如图2所示，07年1月上海共成交商品住宅174.8万平方米，其中位于外环线以外的占到了96.7万平方米，占比为55.3％。到了07年8月，商品住宅成交总面积达到了283.3万平方米，位于外环线以外的就高达到七成，为198.2万平方米，商品住宅成交重心外移的情况非常明显。考虑到房地产市场所具有的特殊地域属性，即以市中心为圆心，随着往外扩散房价基本呈阶梯式下降之势，那么在整体房价不断走高之际，同一区域的房价涨幅就会更为明显。

图2：2007年1月和8月外环线成交面积占比情况

数据来源：中国指数研究院，上海房地产交易中心

典型样本项目成交均价走势及其特征：

为了从区域微观角度反映上海市商品住宅市场价格状况和市场表现，监测上海住宅市场发展走势，确立城市区域市场代表楼盘及价格风向标，从而指导购房消费，在中国房地产指数系统理论体系和架构的基础上，中国房地产指数系统建立了全国典型住宅价格指数，上海典型住宅指数办公室也设立了上海典型住宅价格指数，又分为典型住宅（公寓）指数和典型别墅指数。通过对上海市各区域住宅项目的典型特性分析（其中最重要的是价格），从局部到综合反映住宅市场微观领域的态势及走向，并通过各区域市场的反映达到对全市住宅市场的反映与监测。

上海典型住宅办公室以“典型性”、“唯一性”为基本原则，以“市场份额、市场表现、产品创新、价值挖掘”为标准，在全市范围内开展选样工作。具体要求所选典型样本项目要在上海或某一区域有较强知名度和广泛影响力，样本要具备一定的规模性，市场销售表现良好，能够很好地反映所在板块的房地产发展特征。

根据上述选样标准，以典型住宅（公寓）为例，上海典型住宅指数办公室选取了除崇明岛外18个行政区的近100个楼盘作为计算典型指数的样本项目，样本涵盖了上海各主要板块的重点楼盘项目，跟踪统计样本楼盘每月的成交均价，如遇楼盘售罄，则以同一板块内另一具有相类似规模的楼盘取而代之，以保证样本的连续性和可比性。

别墅典型样本项目的选择与公寓相类似，重点选取上海五大别墅供应基地（松江、青浦、闵行、浦东和南汇）板块内部的别墅项目，同时兼顾其它规模较大、市场影响力较广、项目品质较高的别墅项目，共同组成典型别墅样本项目库，通过每双月记录典型样本项目的成交均价计算典型别墅指数，从而反应上海别墅市场的整体运行态势。

图3：1-8月典型住宅（公寓）成交均价与全市价格走势比较图

数据来源：中国指数研究院，上海房地产交易中心

由上图可以看出，07年以来上海典型指数价格整体走势呈稳中有升之势，特别是5月份以后，这种趋势更加明显，1-8月典型样本成交均价月均涨幅1.47％，远高于全市公寓0.85％的涨幅。

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