中国房地产指数简介

中国房地产指数系统在全面的技术改进后，以2000年12月为基础，以基期北京住宅市场平均价格水平为基准定为1000点。将各城市各分物业在报告期内的平均价格水平与基期基值相比较，得到各城市分物业在报告期的指数值。为保证指数在不同城市、不同时段均可比，各城市分物业的平均价格都与统一的基期基值相比较得到。中国房地产指数具有以下基本功能：

（1）单个城市指数反映了多种因素的综合影响下，本地房地产市场供求关系的变化。

（2）两个或两个以上城市指数比较，既能显示城市房地产平均价格水平的差异和不同城市房地产走势，还能说明各类物业在不同城市的走俏程度以及不同城市的房地产发展方向。如中国房地产北京住宅指数2000年12月为1000点，2005年5月为1202点，表明2005年5月北京住宅的平均价格水平为2000年12月的1202/1000=1.202，相对上涨20.2%。其他城市，例如上海2000年12月的指数849点，表明同期上海的价格水平相当于北京价格水平的849/1000，即84.9%。

2005年6月起，中国房地产指数系统每月发布特征价格指数，由于原城市住宅指数与特征价格指数都是反映住宅市场的价格状况，在阅读和使用时还应注意区分：

（1）原城市住宅指数（也可称为“住宅价格总指数”）反映的是受多种因素综合影响下的房价的表象变化。该指数受住宅结构的影响很大，如北京经济适用房占全市住宅比例大幅提高，则北京住宅总指数会明显下降。从表面看，北京住宅均价降了（指数也降），但实际上并非各住宅类型（别墅、公寓、普通住宅等）的平均价格在降，而是住宅的组成结构变化所致。该指数还易受到物量较大的样本的影响，如某个低价样本楼盘的在售建筑面积相对其它楼盘较大，那么它会将住宅总指数拉低。

（2）特征价格指数（也可称为“基准价格指数”）反映的是只受市场供求关系影响的真实房价变化。该指数利用回归模型将住宅的“基准价格”和“特征价格”（指物业所具备的优良条件带来的附加值）分离，再对不同时期的基准价格进行比较。得到的指数值不受住宅结构、样本物量等的影响，因此可看成是对同质房屋在不同时期的价格比较。

（3）特征价格指数与其它城市指数一样，具有统一的基期基值。保证了特征价格指数与其它指数间的可比性。

（4）特征价格指数可以看作是住宅总指数的一部分，可对它做交叉比较分析。如2005年5月北京住宅总指数和特征价格指数分别为1202点和533点，4月分别为1191点和535点，通过这4个数据可以得出以下结论：A.北京住宅市场5月比4月需求下降（特征价格指数5月比4月下降2点）；B.由于一些非供求因素，北京住宅的平均价格水平提升（住宅总指数5月比4月上涨11点）。这种提升可能是因为市场结构的改变（如别墅项目增多），也可能是因为住宅的某些特征发生改变（如很多楼盘将装修标准由毛坯改为精装修，或是容积率降低，绿化率提高等）。

别墅指数：别墅指数是中国房地产指数系统下的一个子系统，旨在准确把握地方城市乃至全国别墅市场的脉搏，掌握别墅市场发展规律并预测未来走势，为开发商、中介机构、政府部门以及消费者提供信息服务和决策指导。

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