上海：中国楼市风向标 发出"反季节上涨信号弹"

6月，本是楼市的销售淡季，但对上海房地产市场而言却是个十足的“疯狂”时节：买方排队抢购重现，卖方惜售反价频频；商品房均价再破万元，楼面地价直追新盘房价。业内人士分析，上海楼市既是全国的风向标，又曾是宏观调控的样本——2005年下半年起房价曾率先回调。眼下，其房价的强烈弹升从一个侧面反映出有限的调控效果在遭蚕食。

央行上海总部今年7月9日披露的最新数据显示，受房地产市场交易迅速升温的影响，6月份沪上中资商业银行个人住房贷款大幅增加45.5亿元，比5月份多增36.9亿元，占上半年个人住房贷款增量的2/3，其中当月新建房贷款增加43.7亿元，占上半年新建房贷款增加的95.8%。

上述数字传递出强烈信息：上海房地产市场又火了！上海房地系统官方网站“网上房地产”显示，从6月的第二周起，上海的商品住宅成交量快速上升，在6月的前28天，成交面积达243.86万平方米，比传统楼市旺季5月份的成交量还高出9.34万平方米。

活跃的交投带动了房价的全线上涨。在今年5月份上海一手房均价达到10439元/平方米的基础上，6月份的房价再涨，并且呈现出从原先的中心城区向郊区扩散的迹象。纵观上半年数据，前6个月上海商品房的总成交量比去年同期高出23.3%，达到1290.3万平方米。其中，商品住宅的成交量高达1046.4万平方米，比去年同期增加22.9%。上海网上房地产公布的数据显示，上海上半年商品房平均成交价格已突破万元关口，从去年同期的9813元/平方米，上蹿到10028元/平方米。

不仅新房价量齐升，二手房市场同样“回热”。上海二手房指数办公室最新公布的数据显示，今年6月份，上海二手房指数为1751点，继5月上涨24点之后，继续大涨70点，涨幅创近年来新高，价格涨幅显著放大，超过七成区域二手房价格涨幅超过3%。

种种迹象显示，上海房价已经入新一轮上升通道。市场状况显示，导致上海房价快速弹升的原因主要有以下方面：一是自主型需求放量入市，有效供给相对不足，供需缺口存在。在历经三年之久房价久调不下的尴尬局面后，普通民众对于未来房价的预期产生变化，由盼跌转为担心再涨，自主型需求由持币观望转为开始入市。尽管上海市政府部门认为，“上海楼市供求比连续几个月保持在1.5∶1，供应充足，供需基本平衡。”这一判断或许适合于整体，但有效供给结构性不平衡的情况也确实存在。受市场青睐的新增优质房源——如位于外环线以内、地铁附近交通便捷、低总价的中小户型房，供应不足。有效供求关系逐渐逆转。

供求相对紧张又被卖方所利用。一些开发商乘机开始放慢上市节奏甚至捂盘，在5月拿到预售许可证后仍迟迟不开盘。这在一定程度上烘托、放大了供求紧张。长江商学院教授周春生认为，“房价上涨让大家认定，房价不会跌下来，现在不买还要涨，这个心理很重要。”正是在这一恐慌心理驱动下，普通购房人纷纷入市买涨。

二是上半年外资加速进入上海楼市，在相当程度上改变了房地产格局，影响了未来房价预期。据全球五大房地产顾问公司高力国际统计，今年上半年上海共有10个外资投资项目成功结案，其中有四个住宅项目被海外机构投资者收购，收购总面积达25.34万平方米。另外被收购的还有两个办公楼项目及三个综合项目和一个工业地产项目。

业内人士认为，外资的大量涌入改变了房地产市场格局。原本在地根和银根紧缩之后，一些中小开发商为缓解资金紧张会被迫降价销售，但外资以资金换股份(实际上是通过项目公司的股权转让来攫取土地资源)的手法，客观上对一些中小房企起到了“雪中送炭”的作用。宁愿卖地、卖项目也不降价成为业内通则。另一方面，外资的对楼市的看好也大大影响了普通购房人对未来房价的预期。

此外，地价狂飙使得未来房价成本大增，从而抬高了现实房价。6月21日，面积不足5.93万平方米的上海杨浦区的新江湾城D1地块，短短6分钟竞拍，从底价5.16亿元急窜至12.6亿元成交。按容积率1.7折算下来，单单楼面地价就已达到12509元/平方米，与其周边在售新房的成交价已十分接近。7个月前，同是新江湾城地块，楼面地价6677元/平方米已算“天价”，而如今，新地价在两百来天里暴涨87%。

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