中国别墅营销&创新论坛

第二，我谈一下别墅的设计，因为我自己做设计，当然我做设计的同时，也写过大量的评论文章。如果大家有兴趣的话，可以在百度中搜索满登设计，可以看到我写的很多文章。别墅无论是谁来买，他在没有被买之前，这个别墅是没有生命的，一旦别墅被买下来以后，这个空间就有了属性，这个人会把生活的方式，文化的背景等等，都会作为设计的元素进入这个空间，包括元素空间的大量，包括尺度，还包括空间整个运动的走向，因为别墅和工艺坊最大的不同，第一在于资源，别墅的资源是不可再生的。做别墅设计，最后要达到天人合一，也就是说形成一种自然景观以后，就是天在上，地在下，我们的人在天和地之间，我们的一些行为方式，我们对环保的一些概念，我觉得都要遵守天人合一的概念，因为按照北方人的说法就是我住的这个空间中有没有地气。实际上我们住别墅是受到自然环境的约束限制的。我原来写过一篇文章，我说佘山这个地方，是上海所有板块中最顶尖的别墅，因为上海这个地方是上海唯一有山有水的地方，因为在上海，很多的小区中我都去考察过，他没有资源怎么办，他们很多都是人造景观，而佘山为什么他的别墅可以卖到几千万，甚至紫苑可以卖到1个多亿，并不是他的建筑值钱，而是他的资源值钱。既然资源值钱的话，我们为什么不围绕资源来做文章呢？还有室内和室外怎么样可以有一个内外对话，我也看过一些样板房，很多都是港台设计师做的，他做的形态都是供参观而做的，他缺乏人性化的处理。我有一个别墅买了一套样板房的设计，他觉得看起来非常好，结果使用了不到1个月，他把那个房子拆了，他说有很多东西很漂亮，但是在使用的时候不温馨，他说家和宾馆的概念是不一样的。现在有很多消费者找我做设计的时候，他告诉我们设计出一种宾馆感觉。这是一种宾馆的情节，但是我们对家更有着深深的烙印的。我的个性、生活方式、文化背景包括很多的习惯，能不能用一种比较好的别墅设计的语言把他统一起来，这是非常重要的。再好的理论，再好的概念，实际上最终要形成一个表现方式。我看了很多样板房，很多东西给我的感到，基本上都是在为表现而表现，为设计而设计，这怎么解释呢？因为大家都知道，这个别墅大家都讲了他的天然条件非常重要，他历史的有一些东西你是不能割裂的，我看到一些别墅的样板房都是全新的，我觉得别墅的历史轨迹却没有体现出来。上周我去美国考察，我看到他们富人区的别墅形态，他们和我们恰恰相反，他们更多对历史遗留下来的东西很重视，比如说老的家具，老的收藏，他放在别墅中有一种新和旧的文化对话。我们看到有一些别墅样板房把历史的东西隔断。我希望借助这个机会我们可以共享别墅这个话题，希望我们别墅将来会有更大的发展，谢谢。

陈艾立：因为时间有限，我们简单的谈下一个话题。因为别墅是非常产品，非常设计，非常营销最后是非常之道。我相信有两点一定是大家关心的，第一，在现在规划要求下我们怎么设计、规划我们的产品，比如说用地指标越来越紧张，不允许做纯别墅项目。如果大家拿到地，还没有设计开发，这个问题就很重要了。第二，我们一定很关心别墅的营销，别墅可以卖多少，别墅怎么能卖好，我前两天去了一下深圳，他们和我说，纯水岸很不错，让我去看看。进去以后，我自己都觉得不好意思了，这个房子做的真的是乏善可陈，虽然是著名集团做的项目，一问这个项目傻掉了，11到15万每平方米，而且还是联排。我一看这个房子是一个很简单的联排，而且样板房做的破破烂烂的。我曾经带领过的一个项目，我非常后悔没有卖，我代理的时候是1.7到1.8万开始的，现在是4万多了，前两天发展商说不卖了，他说到5万再卖。目前我们的设计师在做别墅设计的时候，大多受到甲方的限制，他说你怎么把别墅联排设计的跟独栋一样，你怎么把双拼打通变成独栋。我想各位设计师一定会遇到这样的问题，既然国家现在定的是一个概念，就是不能做完全的独栋别墅了。我觉得最近有一些项目做的概念非常好，似独立非独立的。我觉得在这方面，朱先生刚刚谈了很多，能不能给我们大家一些想法呢？

朱儁夫：其实我觉得不管是什么样的房子，别墅也好，高层也好，说到底房子是给人住的，一定要满足他最根本的实用功能，你说房子是艺术品、收藏品都可以，但是不要忘记他的功能核心是实用功能。我们要紧紧抓住后购房人本身的需求是什么？其实做别墅这个产品，以后可能会逐渐的实现一对一，有是专门针对业主的需求做每幢房子。第二是容积率的问题，我们东莞有一个项目正好在做0.75容积率的纯独栋别墅项目，他打了一点的擦边球，也可以使产品生存。我想我们更多从功能方面的需求来考虑的话，注重品质，实际上还是可以保证产品的生存。

陈晟：我觉得别墅真的应该打破常规。我觉得今天莫会长也提到，别墅产品有很多东西是得坚持的，我们的设计师或者是我们的规划要敢于批评我们的开发商，要告诉他哪些东西要坚持，而不能完全按照他的惯性思维来。比如说保温材料的使用，包括奉贤的一个项目，他有新风系统，包括他的轻钢在建筑上的使用，我觉得这是符合我们的规律的，我一直在想，为什么我们的别墅受到限制，可能我们少数的人用了一些钱占有了一些资源，但是这个资源又不适用也不产生价值。我记得我们最近提出一个东西叫做地均GDP，如果他产生了GDP，真的给我们有消费的人居住的话，也为周边创造价值的话，我觉得这个为什么不鼓励他呢？现在就是因为我们做的有一些过头了，还是老子先生说的有无相生，有的时候要想到无，没有的时候要想到有。我想我们一定要对我们开发商进行很严格的指导，改变他们的传统观念，这是很重要的。

李向东：刚刚大家都提到了以人为本，我觉得以人为本其实是我们设计创新也好，设计进步也好，关键的部分。结合营销也是，营销的目的就是为了销售，销售当然是销售给居住者，当然就要以居住者为本来进行设计。我刚刚说到设计重要还是营销重要的时候，我说是设计重要，其实设计和营销是分不开的，是相辅相成的关系。

满登：我对别墅的设计做一些补充。这次我去美国，我以前一直研究西方的别墅是什么样的心态，这里我就发现一个秘密，结合我们上海的别墅来谈，我们现在上海的别墅，如果说是带着国外的印记的话，比如说西班牙式的，地中海式，欧式的，基本都是带有克隆的版本进入上海，我觉得他的生活形态和中国人的生活形态是有差别的。第二，我发现目前上海很多的有名的非常贵的别墅，他向受众传达的信息为什么那么的雷同呢？因为他的空间基本上是一种很格式化的东西。为什么我们看到一些大师的，像耐特先生的流水别墅，包括设计中央电视台的那位设计师，他也设计了一些别墅，他们在当初设计规划的时候就非常的优势，因为他们在做结构的时候，他们就进入，甚至有很多运用的新兴材料，而我们现在运用的东西都是克隆板，没有自己的观念。今天时间有限，我就谈到这里，谢谢大家。

陈艾立：刚刚几位专家都谈了自己的看法，我觉得做别墅有几点不要，第一千万不要单纯的简单的去模仿，我们可以把星河湾从广州搬到北京，最后也成为了北京最好的豪宅之一。我们也把桂花城从杭州搬到了全国各地也非常的漂亮。但是我们一定不能简单的模仿，现在到处都是欧式的，西班牙风情的，因为别墅是个性化的，如果你单纯的模仿一种表皮和风格很可能失败。第二，别墅千万不能本末倒置，因为别墅是在使用过程中体现和其他住宅的差异化。一定要在空间上做出差异化来，最近我看了一个项目，如果大家有空的时候可以看一下，这是天地做的丽湖城，别墅在使用空间差异化上一定要做好。第三，别墅一定不要单一化，一定要把组合的风景做出来。第四，一定要符合地域的特点，比如说一线城市可能要乡村风情，三四级城市基本就不要做乡村风情的，他要贵族风情的这一点也是很重要的。在营销方面，别墅可以进行千变万化，可以有很多的味道，应该把别墅的营销融入到产品设计中，谢谢大家。

代建功：谢谢各位嘉宾精彩的研讨，就别墅产品的营销和创新做了精彩的发言。

作为中国别墅届最大的交流平台，中国别墅节走入了第四届，在此我们还是要非常真诚的感谢各位嘉宾的参与，并要感谢各位嘉宾刚才给我们奉献的精彩发言。再次我特别通告两个事情，会议结束之后，大家可以到外面看一下我们精品别墅走廊，我们来自全国各地的优秀别墅项目进行了展示，另外论坛结束之后，我们将举行别墅的第二项内容，就是中国别墅节奥斯卡颁奖典礼，以表达我们的优秀项目。中国别墅全球共享，在此感谢各位嘉宾的参与，感谢各位演讲嘉宾的精彩发言。2007第四届中国别墅节发展高峰论坛到此结束，谢谢大家的参与。谢谢各位。