南北别墅对话

代建功：谢谢各位来自佘山的发展商和服务商，刚刚他们为我们描述了佘山作为佘山富人区的一个发展状况，可以说他是天时地利人和，所有的资源都体现在佘山这块风水宝地上，再次感谢几位嘉宾。接下来进入我们互动论坛的第二场：南北别墅对话。有请我们的嘉宾，上海富力房地产开发有限公司副董事长吕劲先生，广州颐和集团总裁赵永爽先生，亚信金融（AFGTRUST）执行董事洪曦先生。北京棕榈滩别墅副总经理张立江女士。最后有请我们这场对话的嘉宾主持上海同策房地产咨询有限公司副总经理许绮小姐。

许绮：非常荣幸可以参加今天的别墅论坛，我们公司虽然是上海的一家代理公司，也从事一些开发业务。在上海，2003年的时候就做过一个别墅项目，在去年也做过一个项目，像天马高尔夫也是我们公司代理的项目。在谈南北别墅话题之前，我首先抛砖引玉一下。我想说在别墅这块，他们有几个共性，一个是人文性、资源性、遵从性和传承性。这样说的话，以华北、华东包括华南为代表的四地的别墅，他四性各有千秋，我觉得北京的别墅整个在感觉上是遵从性做到了价值最大化，上海应该是在人文性上做到了价值最大化，深圳和广州是资源性最大化。在这块，各位嘉宾的感觉是什么样的。

吕劲：这场是南北对话，我是14年前我们公司在广东最早的员工，也看到了公司北京这块，最近也到了华东地区。我从南到北到中的情况都比较的清楚。历来上海的顾客要求都是最高的，也是肯出最好的价钱的。鼓励发展商利用更多的资源，把别墅往好里做。在北京比较的简单，北京所有的东西一拿出来，只要请几个名人住进去买上就火了。广东深圳要做的细一点。而上海得天独厚，在上海很多的植物都可以生长的非常好，而在北京，在冬天根本看不到绿色的。所以上海一定有最好的机会做最好的别墅。我想以后我们发展商做独栋的机会会越来越少了。像我们在上海还没有拿到上海的别墅项目，还好我们在昆山拿到了一个项目，富力地产到目前为止还没有推出一栋别墅产品，但是在昆山会推出第一个别墅项目。别墅在未来的几年中，将是濒临绝种的产品。大发展商一定是有多少卖多少，卖了再说，而小发展商将会非常精细的打造这些产品。我想未来最好的别墅一定是在上海，因为我们有很好的买家捧场。另外我们有一个特殊的感受就是别墅做不做精装修的问题。我想就算是难度高，我们的别墅产品也还是要拿出精装修。我们希望富力何以打造最好的产品。谢谢大家。

许绮：刚刚讲到人文性的价值最大化，刚刚说到佘山的板块，一方面他在上海的稀缺性就是人文价值，第二，他是上海唯一的一个4A级旅游度假区的范围内。接下来我们请广州的赵总来谈一下资源性。

赵永爽：在一个房地产开发商被妖魔化的年代，我们的搜房网为我们搞一个节日，这是我们非常敬佩的，你们对我们的支持我们一定会铭记在心，所以在这里我代表广州的发展商向搜房网表示衷心的感谢。本人还没有机会住上广州的别墅，我是北京人，五年前来到广州，发现广州别墅市场非常好，因为有经济型的别墅，所以那里是比较和谐的，没有太多的钱的人也可以买一个别墅或者是联排来住。在广州有一个好处，广州的名人不太高调，长的也比较的随和和普通。其实我们颐和社区就非常的平和，那里有名人，但是不会显得特别出名。我觉得广州山和水不仅好，而且离广州市区非常的近，所以那里的别墅的资源景观和位置来说，可能要比上海要好。另外上海的业主或者是广州的消费群体他们是比较低调的，像我们的业主有一些潮汕人，我刚刚到广州的时候，我觉得潮汕人文化不是很高，因为我觉得他们装修并不是很有风格，他们就是用红木，后来我发现他们做的是道理的，红木过了10年20年以后，我们也觉得很有品位。我来上海几次，看了很多的别墅，在北京我也看了一些别墅，我发现上海和北京的别墅欧式和美式别墅太多了。我觉得中国人现在买别墅的人，大多不是买第一套别墅，我觉得他们有自己的追求，我想我们再做高端别墅的时候，我想更多的应该体现出中国的文化，更多体现出80年代开始成长起来的富人的文化历史。我希望我们中国股市更好的发展下去，股市好的时候，大家赚了钱会赶紧买别墅，股市不好以后，我想大家也会来买别墅，因为房子是保值的。

许绮：上海是殖民文化比较重的地方，所以他的建筑会更多的靠近西洋方面。从尺度来说，我们觉得北京做的会很大，在北京别墅市场方面，我们想请张总来谈一下。

张立江：我觉得我们的压力非常大，首先要对搜房网对这个论坛的话题要提一点点的意见，南北别墅对话，本身对话应该是平等的，但是我坐在这里压力非常大，我有不太平等的感觉。刚刚两位对北京的别墅市场都提了一些微辞。比较得承认，中国的别墅是国内学国外，北方学南方。我觉得这里也还是有一些客观因素的，因为毕竟在北方，他的自然资源条件还是很匮乏的。北京除了是中国的首都是一个人文城市，他的人文资源可能是比较多的，他的历史资源比较多，但是他的自然资源相对别墅苛刻更加看重的自然资源确实是非常匮乏的，包括北京的气侯，大家一直在争论，说北京在争取做宜居城市，但是就我个人来说我也不认为北京是宜居城市，自然资源是先天的，但是我们要做好自己的东西。我们看到北京别墅的均价是1.1万左右，而上海是1.3万了，北京的别墅在价格上、产品上和南方别墅上的差距这是我们下一步要努力提升的地方。但是同时我们也不能因为我们先天不足就放弃了。我希望接下来，可以让大家站在北方市场的角度给予更多的支持和鼓励。

另外，刚刚提到别墅产品的风格、产品特性，我个人认为就目前北京市场来说，产品不够多元化，相反的，更多还是在抄袭南方的经典案例，这本身在自然资源不是特别有优势的情况下，我希望大家可以共同把产品做的更加的符合北方的市场环境，包括人文、气质。我们既可以有南方灵秀俊朗别墅，同时我们也应该有北京豪爽大方的住宅。

许绮：其实北京的别墅给很多开发商是有借鉴意义的。佘山有一个很有轰动意义的别墅叫佘山三号，他在整合样本的时候，他是先看的北京市场，北京市场的小独栋联排的别墅是最经济最有价值的。另外说到空间格局，北京更多做法是北源别墅的形态。上海有一个项目是结合北京四合院的建筑形态来做的整体的为何布局，他把原子做到了最大化。在刚刚说到价值最大化的时候，我刚刚上台的时候我说过，上海做人文性的最大化，我本人是上海人，很多人说上海人是比较精明的，上海是一个殖民城市，他有很多移民的东西过来，所以他比较的开放，他会接受很多的东西在里面，他会有各种各样的建筑形态呈现给大家看，在整个上海别墅市场发展过程中，很多会追求一种建筑形态或者是建筑风格的极致，但是我们在佘山可以看到有加州风格的，也有院落风格为主的。其实月湖山庄借鉴了苏州园林的规划，包括造景的时候也是如此。我想别墅本身是体现住宅当中价值最大化的东西，我们希望这块南北之间的交流，各自有好的地方，才可以把广州也好，北京也好，深圳也好，上海也好，把整个别墅价值最大化给谈出来。接下来想请大家预估一下北京、上海、广州、深圳从整体房价。深圳别墅的房价是最高的，深圳现在的联排已经是3万了。我们希望几位来谈一下在这块如何认定价值最大化。

洪曦：感谢给我提供这样的机会，我是来自亚信金融的。因为我是做财富管理的，我想谈一下别墅投资的作用。时间的关系，我把我的观点说一下。

第一，我们看中国宏观经济特别是资源要素的配置，我们知道中国的土地的人均资源是相当少的，这导致了我们劳动力的出口来换取外汇。因此我们中国人，包括中国政府都在提高外汇。最后的结论是，单位平方公里的GDP和单位平方公里的资本密度在不断的提高。如果资本越来越多，土地的开发面积越来越少，土地价值相对上升，所以只要中国的产品不断向外出，货币向里进，房价是很难下来的。

第二，政府会削减土地供应，如果是一个负责的政府，应该是追求社会和谐度，我们做比较的话，如果是20%的人买了全部的房子这是一种模型，另外一种模式是80%均等的持有这些住房。政府会在纯粹住房用地这块，他会逐渐的收紧别墅的用地，更多的增加小户型。从政府、市场对土地要素支配的结果来看，别墅的稀缺性会进一步的提升。从投资产品大的类别来看，我们的客户也有很多，我们发现一个人的资产超过一定程度以后，他的弹性是不一样的。因为投资最后是为了提高自己的生活品质，如果一个人的金融资产是2000万和1亿的话，对他的生活品质影响并不是很大。但是对于房子对他的生活品质贡献来则是非常大的。

第三，我们中国整个的金融产品是非常少的，我们很多的有钱人是没有权利自由的选择全球的金融产品，他只有三种选择一个是股票，一个是房产，一个是银行。就目前来看，这三个品种而言，最优化仍然是房产。当股指上到4000点以后，很多人会抛了股票买房子。这样的话，实际上是银行的钱去支撑股市同时支撑房产。

第四，别墅现在已经成为了稀缺中的稀缺，因此好的别墅，各位老总都谈到更重要的应该是人文。在投资史上，过去的50年中，均价持续保持最高的就是别墅。谢谢大家。

吕劲：我再补充一下，因为北京的朋友说我支持北京不够。北京有一个项目非常的省地，而且也是一个全装修的项目，非常的好。其实我们北京也有很多的好产品。

许绮：谢谢搜房网给我们这样一个机会，让我们有这样的一个南北论坛，明天我们将有会有相关的考察活动，我想我们更可以看到其中的精髓。

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