陈昱新:股市资金溢出到楼市和楼市的发展前景

东方证券股份有限公司高级经理陈昱新

刚才的很多问题我有时候也不知道怎么回答。像在判断未来的东西，最重要是能够跟大家分享我现在在想什么，可能这个观念随着时间会变。

政府的管制不改变行业趋势，这个怎么说呢？我们具体看，比如说股市政府征收印花税，会跌，不是说印花税对股市的影响，还是股市需要调整，大家会做一个催化剂的反应。它原来是什么趋势不会影响到行业的趋势，对楼市一样，整个结构，周期发生逆转，否则无论加印花税，任何一套税收如果是卖方就转到买房去接受。所以，政府的任何调控措施在买卖双方进行分配，导致整个行业的运行保持。除非政府大批改变运行趋势。因为我原来是做房地产的分析，现在做投资，可能我自己宏观这方面讲的比较多。

第二，我个人理解股市资金溢出到楼市的问题。从我个人的经历里看，的确有相当多的资金溢出了，为什么会有这样的情况呢？一是真实购买的情况。你在去年100万买一套房子，这套房子太贵，但是实际上对于这个成本上来看120万买一套房子。所以很多原来的同事和朋友，都在最近半年和一年买了房子，觉得房子是便宜，有的是自主的有是投资的。作为30%的投资人来看，也觉得有必要来分配自己的资金，毫无疑问就是说绝大多数的证券市场都认为A股的泡沫挺大的，但是相信这个趋势能够延续的。另外相对而言，楼市的泡沫与股市泡沫要少。可能原来有100万的股票100万的房子，一下子股票涨了5倍，那么你有500万，可能需要一个资产的分配，不然太不均衡了。这是我讲的溢出，溢出肯定有。

第三，刚才陈院长讲了对未来楼市会怎么样，个人的一些看法。其实两者有资金流动，但是我觉得根本的原因是他们受到了共同的影响。第一就是经济增长，换句话说真实财富的增长。第二个是货币增长，换句话说尽管经济增长了，但是经济增长导致了流动更快，货币增长速度比真实增长更快。我们现在面临感觉到市场很好、企业很好，一个是经济确实好，另外是货币增长更快，很多行业都好。在这样的情况下楼市和故实受到共同的影响。那么是不是从背后的角度来看？如果真的因素是往下走，大家的负面影响会怎么样。可能我目前来看，可能经济和货币因素是最主要的，至于楼市和经济是不是同样受到很强烈的影响，这一点我没有想清楚。我们在整个经济发展和货币过剩的环境下，怎么去看这种泡沫，因为毫无疑问，大量财富产生之后尽管增加了生产资料行业的比例，导致的股市滞后，包括像奢侈品、收藏，导致了所谓的资产泡沫。实际上我个人的看法就是说，可能在这种潮流中每个人都是极其渺小，只能顺应这个趋势。应该客观的说股市和楼市的泡沫都很大。每个人假设都有区别，大家会发现价格远远低于真实的价值。

    第四，我想讲一下在一个趋势过程中，我个人的一些看法。我们过去做分析师的时候，大家会说我股票涨了一倍两倍，但是实际上我们的标准是相对的表现，就是行业板块怎么样。看这一点，其实是可以比较客观的，但是事实上很多人都会产生虚幻的感觉。我们以05年10月开始来看，股票的表现，大家的错觉事实上大概两年半的时间来看，实际上股市的股票平均的涨幅应该是5倍。如果你推荐的股票涨幅超过5之后，你考虑到，你是优秀的，但是有两个区分。我们看优秀的分析师在牛市推荐的股，如果推荐垃圾股是趋势带来的。我们来看一下楼市的个人看法，在股市和楼市中，高端物业应该是能够跑赢整个板块走势。这里面会引申出一个要增加楼市的成本，你在楼市的牛市中投入的越少越贴近实际的价值，越实在的东西越能够卖的好。为什么？因为在楼市中产品设置比较明显，而在经济繁荣期，很明显在经济快的时候，高端人群的收入增长越是高端增长的越快。所以必然引发在楼市中，高端的奢侈品会导致高端物业增长。其实从现实的环境中也是在繁荣期，由于你收入增长非常快的情况下，你的时间、你的经历会更加有价值，你的钱会更加有钱。你在状态不好的时候时间是不值钱的。

最后一个方面其实我是觉得大家这次研讨希望能够互相答疑解惑。最后一方面是我自己在考虑的问题，也是希望后面有大家或者待会大家发言帮我解决的困惑。我们讲到限外的外资资金的限制问题，我在想什么呢？如果这个政策其实后面还有比这个更严厉的政策。国外的资金到中国市场来非常的困难，中国的企业在香港上市证券是融资的钱算不算外资，比如说中国海外的钱不算是外资，这种钱算不算外资，如果算是外资在境外融资的钱不能够进入中国市场，不能够换成人民币的话，那么会有什么影响？这个政策大家是怎么看的？第二个真的这么做，我个人的理解是会导致很多企业的融资，可能会发A股，或者可能在对香港上市公司的态度处理上。所以我也希望听到大家的看法。谢谢。

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