上海楼市重现卖方市场特征 未来走势关键看本月

两月之内，京沪穗三地相继针对楼市发出监管信号，一批知名开发商被公开点名或是遭到内部彻查。

一场调控，历时两年有余，房价未见明显下跌，惜售、炒作之风却屡禁不止，一轮又一轮的监管究竟能在多大程度上扫除市场违规，至今仍是一个问号。

价格持续上行，成交放量加快，排队抢购场面卷土重来。新盘开发商开始惜售，二手房价格频频“变脸”。种种迹象显示，全国楼市调控中率先回调、曾被视为“调控样板”的上海楼市，重现卖方市场特征。

上海楼市买方市场特征不再

上海二手房指数办公室最新公布的数据显示，5月份，上海二手房指数较上月大涨24点，环比上涨1.46%；二手房价格出现普涨，各控制点环比涨幅均超过1%，其中南京西路板块的环比涨幅更是达到4.42%。不少区域内出现半个月内挂牌房源多次“变脸”提价的现象，一些自住客迫于市场压力，顺应房东行为追价购房。上海二手房指数办公室判断，市场的买方特征已失去。

二手房市场只是一手房市场的影子。3月份以来，上海新建商品住宅成交逐月放量，5月份总成交超过272万平方米，同比增加了17万余平方米；比4月份增加了66万平方米，增幅达30%。日均销售房屋800余套。与成交放量相伴随，上海的可售房源数在不断下降。截至6月11日，上海市一手住宅房源只有811万平方米，其中普通住宅仅377万平方米。业界普遍认为，相对于城市人口，上海可售一手房源的合理数值应不低于1000万平方米，市场才会供略大于求。

活跃的交投带动了房价的上涨，5月份上海一手房均价达到10439元/平方米。开发商开始集体涨价。天天房展网对月成交至少在5套以上的楼盘进行连续两个月的跟踪后发现，189个楼盘环比涨幅超过了3%，最高的达到27%。位于中环附近、有地铁出行的楼盘，出现一开盘就被抢光的热销景象。

上海楼市重新“发烧”的两个因素

市场状况显示，导致上海房价快速上升的原因有两方面：

一是整体供给有余，有效供给相对不足。上海市政府部门认为：“上海楼市供求比连续几个月保持在1.5：1，供应充足，供需基本平衡。”这一判断适合于整体，但有效供给结构性不平衡的情况也确实存在。受市场青睐的新增优质房源——如位于外环线以内、地铁附近交通便捷、总价低的中小户型房，供应不足。天天房展网分析师江水指出，剔除配套商品房，今年前5个月上海楼市有效供需比仅为0.7：1，而春节这一数据还是0.9：1。随后，因为自主刚性需求的放量，有效供求关系逐渐逆转。一些开发商乘机开始放慢上市节奏甚至捂盘，在5月拿到预售许可证后仍迟迟不开盘。这在一定程度上烘托、放大了供求紧张。

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