八号桥：创意是前沿，创意是蓝海

八号桥，不是一座桥，也不是旅游胜地，它是上海具有代表性的创意地产。从名字来看，它已经很富创意，令人浮想联翩。事实上，八号桥的确有桥，也逐渐成为上海的一个旅游景点。

从创意商业地产的角度而言，八号桥是很多后来者的楷模，那里每天都会有慕名而来的人或观摩、或学习，甚至有的只是想看看八号桥究竟为何物。那么八号桥的魅力究竟在哪里？

婉拒非创意企业

八号桥位于卢湾区建国中路8-10号，这里的前身是上海汽车厂的厂房，八号桥的开发公司时尚生活中心将这个旧厂房改建成包含现代艺术、创意与时尚消费的园区，这就是八号桥的由来。八号桥一期在2004年12月开幕，总建筑面积1.2万平方米，总共有7栋楼组成，入驻的企业主要是国内外知名的创意产业公司以及少量的餐饮公司。据悉，八号桥的招商一直比较顺利，到2005年初就基本满租，当时共有50多家国内外创意时尚类企业进入，包括一些知名的建筑设计、服装设计、影视制作、画廊、广告、公关、媒体等公司。

时尚生活中心总裁黄瀚泓介绍，八号桥对入驻企业有一定的标准要求，其中最主要的就是必须是和创意有关的产业，而一些传统的产业即使出的租金高，租的面积大，最终还是会被“拒之门外”。曾经有一个著名的房地产中介公司，想租三个层面，且出的租金比平均水平高出两成，但最后被婉言谢绝。究其原因，黄瀚泓表示，房地产中介公司往往工作人员较多，而且工作氛围与这里的整体环境格格不入，所以还是婉拒了。

二期招商水到渠成

2007年初，八号桥二期竣工启用，这是继一期成功后开发商又一次加码。与一期不同的是，八号桥二期面积相对较小，总共建筑面积6400平方米，是一栋六层的办公楼。二期和一期隔建国中路遥街相望，之间由一座观光桥相连。据时尚生活中心市场总监高亮介绍，八号桥二期的建筑设计基本沿袭了一期的风格，两者形成统一。在入驻企业的业态上，二期将更加丰富，最主要体现在餐饮企业的比例有所增加，大约在40％左右，高亮表示八号桥将越来越提升消费场所的比重，不仅满足八号桥里面的企业需求，也要吸引周边人群来消费。

据悉，八号桥二期的招商基本上是水到渠成，目前已经基本满租，很多租户正在装修，一部分已经开业。“八号桥在招商问题上一直很顺利”，高亮笑着说。因为一期一直保持在满租的状态，有一个企业搬走马上会有跟进，而且还有许多企业一直在排队等着，所以也就难怪二期还未竣工开业就已经完成大部分的招商。

建筑既传统又时尚

走在建国中路上突然看到八号桥，你不由得会为它的建筑风格所侧目。八号桥保留了原来老厂房中那些厚重的砖墙、纵横的管道和斑驳的地面，把一期7幢厂房改建成为彼此联动的办公楼，带有工业文明的沧桑感，同时也有一些现代文明的气息。

可以看到，八号桥使用了大量玻璃门窗，以保证室内的采光，同时对旧厂房的渗水、抗热和防火系统进行了改造，这些都是老厂房改建的必须措施。建筑外墙上使用得最多得是青砖这种本地的普通材质，这具有上海当地的风貌，流露出一丝历史感。一期在刚改建完以后给人别致、焕然一新的感觉，一号楼展现厚重的传统感；二号楼镶嵌许多玻璃窗暗示生活的多元化；三号楼用的更多的是木制条型饰板，是环保理念的体现；七号楼运用立体金属丝网表现出一种活泼的现代感……

在八号桥的建筑中我们看到更多的是还原材质本身的面貌，而没有刻意地进行加工。八号桥翻新工程设计总监蔡超恒表示，希望这个园区能抓住别人眼球地是各种创意作品，而不是传统的精致装修。

走传统写字楼的蓝海

与传统写字楼的封闭感不同，八号桥主张自然、和谐的工作环境和创意气氛，毕竟这里的企业都是创意产业，思想只有在这样的环境下才更容易迸发出火花。八号桥设计师为租户留出了很多共享空间，比如商务中心、休闲后街、咖啡吧，可以给租户提供许多互动空间，使不同领域的艺术工作者和各类时尚元素在这里碰撞，彼此激发灵感和创意。这也是为什么八号桥租金比一些甲级写字楼还高，但仍然能吸引这么多创意企业的原因。

在时间上，八号桥实行24小时开放办公，员工需要加班或者临时返回都无需向保安申请，体现出很强的自由度，这些都是为创意企业所特有的性质所考虑的。黄瀚泓把开发八号桥艺术性地比作拍电影，想到什么好的元素场景就可以拍进去、加入八号桥。

八号桥的掌门人又是如何看到创意的呢？黄瀚泓表示，当大多数开发企业都在走传统写字楼路线的时候，这已经成了红海，而我们开发创意地产，这是走在别人之前，也是开拓自己的蓝海。始终走在行业前沿，做出与众不同的创新产品，这就是创意的体现。

据悉，黄瀚泓拥有多年的商业地产操盘经验，曾经是新天地的总经理，后自行创业成立时尚生活中心。目前他的团队主要从事商业地产的开发、策划、运营、管理等整条产业链，他们更擅长操作的并非是传统写字楼，而是新兴的创意商业地产，这正符合了黄瀚泓的“蓝海战略”。

租户国际化、多元化

在入驻八号桥的创意企业中，三分之一是内地企业，三分之一是中国港、澳、台企业，其余三分之一是国外企业。其中不乏一些在各自产业领域内的佼佼者，比如设计金茂大厦的S.O.M、设计新上海国际大厦的B+H、英国著名设计师事务所ALSOP、香港著名导演吴思远电影制作室等等。二期在一期的成功基础上，沿用了一期的招商模式，并且在业态上添加更多的功能，如动漫设计公司，包括由创始暴雪魔兽世界团队创办的RED5，以及中国游戏软件开发行业的先行者WINKING动漫公司，另外还有新加坡的band公关公司、法国NACO建筑设计公司、全球著名的建筑师事务所AEDAS等。

二期落成启用后，八号桥的租户更加多元化。据相关统计数据显示，八号桥的入驻企业业态中，建筑及室内设计占20％，公关、广告及平面设计服务占28％，个人形象设计及休闲服务占7％，时尚创意展示店铺占13％，艺术画廊2％，杂志、电影3％，园区配套服务设施15％。

投资1亿，5年收回成本

据悉，八号桥目前的租金平均水平在5-6元/平方米/天，这在创意园区中名列前茅，甚至比一些甲级写字楼还高。但是黄瀚泓认为，拿八号桥的租金和一些创意艺术园区比是不恰当的，那里是艺术家创作的空间，而八号桥更多的是国内外知名的创意企业，带有更多的商业地产味道。“从入驻企业的品牌和质量来看，我们得和恒隆、和中信泰富比，这样的话你会发现八号桥的租金其实还是便宜的，便宜了60％。”黄瀚泓说。

八号桥的租金并没有固定模式，而是视企业不同而不同。对于一些非创意企业，出的租金再高也不会让他们入驻；而对于一些小企业或者带有公益性的企业，八号桥会主动降低租金。

据介绍，八号桥一、二期总投资将1亿，年回报高达20％。黄瀚泓自信地表示：“八号桥计划5年收回成本，我们操作的其他项目也都是按照5年收回成本来计划的。”八号桥投资的场地租期是20年，那么也就是说后15年的租金将全是收益，投资回报确实不菲。黄瀚泓把这归结于创意地产的高附加值，“正是领先的创意理念带来高回报，别人做商业写字楼回报可能10％，而我们就是20％，这就是创意的价值。”

品牌给予与自我提升

如今的八号桥俨然是一个品牌，具有很强的品牌影响力。虽然并不在上海最繁华的商圈，规模也不大，但八号桥已经成为上海时尚新地标。据悉，八号桥先后获得上海市经委颁发的上海首批创意产业集聚区、国家旅游局颁发的全国工业旅游示范点等等。平时，这里来参观、考察的人络绎不绝，“这里都快成旅游景点了”，时尚生活中心市场总监高亮笑称，甚至还有艺术学校的老师带学生来画画写生的。但这并没有影响到企业办公，大多数企业员工已经熟悉这种共享、交流的环境，从这点来说，八号桥是OPEN的。

随着知名度的逐步提升，八号桥的品牌价值日益得到体现，许多企业趋之若骛，许多人慕名而来。八号桥独有的景观和氛围也吸引了众多国际时尚品牌来这里走秀，选择这里作为商业发布的地方。比如宝马在八号桥向VIP客户推出豪华6系列和MINICOOPER；阿迪达斯与STELLAMCCARTNEY在伦敦举办的发布会盛事完整地在八号桥复制了一遍；NBA明星艾弗森在八号桥向媒体介绍他的新款球鞋Answer9；还有Chanel男表发布会，Disney国内首款珍藏版手机上市派对等等。

和如今的辉煌相比，八号桥最初是靠低租金来吸引一些有品牌的创意企业入驻，从而吸引其他更多的企业，并渐渐地带动整个园区的知名度。现在，八号桥本身已经拥有很强的品牌影响力，但是它仍然保持了一个适当的小企业比例。黄瀚泓表示，八号桥并不拒绝小企业，而是期望通过自身来帮助一些小企业提升他们的品牌价值，小企业在入驻八号桥之后确实在形象、品牌、影响力等方面有所提升。

昔日靠他人来提升自身品牌，如今帮助别人提升品牌，这是一个借和给的过程，也是一个循环复始的滚雪球模式，最后八号桥和这些创意企业的品牌效应会越做越强。八号桥正是在这样的运作理念上进行更长远的发展。

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