创意，化腐朽为神奇

创意地产作为一种新兴的商业地产发展至今，它已经从最初模糊的概念，演变成为一个个鲜活的案例。创意，能够化腐朽为神奇；创意地产，同样能够盘活建筑，老房获新生，带动地产的发展。

无限度体验涅槃重生

黄金地段曾经营不善

上海广场位于卢湾区淮海中路138号，这里是市中心的黄金地段，周边商业繁华，地理位置优越。该项目于1997年落成，总建筑面积超过4万平方米，商场部分共六层，周边高档写字楼林立，商业氛围很浓，且步行约5分钟可到达地铁一号线黄陂南路站，交通也很便利。与周围十多幢主要由港资建造的商务楼一样，上海广场过去定位以商务办公为主，低层的商业只是附带经营，租金水平较低，经营状况也一直不甚理想。

时尚生活中心总裁、在商业地产运作方面有着20多年经验的黄瀚泓认为，以前上海广场的经营不善主要是由于“定位偏差”。长期以来，淮海路东段的商务写字楼都更注重写字楼方面的功能，商场只是扮演着配角的作用。更致命的是，大多数房地产开发商并不知道商业经营者的需求，没有和他们商量、了解他们的需求，只是建了块放产品的场地而不是展示产品的舞台，强行给了市场经营者。

2005年，上海广场商业部分被摩根士丹利以8.46亿港元收购，单价在24000元/平方米左右。注入强大资本之后，上海广场将如何变身是外界最关心的问题，最终大摩选择了黄瀚泓的策划公司给上海广场做重新的商业定位和项目改造。黄瀚泓宣称要把它改造成为“独一无二，有生命力的商业广场”。

个性时尚的颠覆性改造

“无限度”，突然有一天在市中心淮海路上出现了这么一个陌生的新名字，原来的上海广场现在给人眼前一亮的感觉。如今的无限度充满了时尚个性的元素，据悉，改建后的上海广场正式更名为“无限度”，它将被发展成为一个综合性的动感时尚生活中心。

从改造后的功能来看，无限度总建筑面积为40783平方米，地上面积3.6万平方米，主体建筑为6层的购物休闲中心，地下停车位180个。据了解，无限度最大的特色是有五大个性分区，即流行馆、名人堂、自然界、梦工场、红番区，各自有不同的风格，不同的功能，但总体上始终围绕时尚的概念来运作。

坐落于上海高档的写字楼群之间，却没有盲目地也定位为写字楼。黄瀚泓解释道，将改造后的上海广场客户群定位在有很高消费能力的白领群中。今天的消费者已经拥有很强的消费能力，所以必须有符合他们相应的消费方式，改造后的新商场就要满足这些“3岁到90岁的小孩子”的消费需求，给他们时尚经济的新体验。

据悉，无限度用创意的手法进行改造，把文化内涵充分地融入到商场中，整体定位于年轻化心态的时尚潮流消费地。为了达到改造后的效果，原有商场的租户也得到调整，以满足商场新定位，并积极引进日本、新加坡和我国香港、台湾地区个性化的品牌。

租金上涨4-5倍

经过时尚定位、创意改造后的无限度，其商场租金增值明显，获得了4-5倍的大幅提升。据悉，项目对外招商的租金在0.4美元/平方米/天-6美元/平方米/天之间。之所以租金相差那么大，主要和重新定位后招商、经营模式有关。如今的无限度已经完全不同于传统的商场，而是更倾向于创意商家的入驻。因此无限度只打算保留10%左右的旧商户，而新入驻的商户则会接近200家。同时由于许多创意产业商家在起步时实力不强，承担不起高昂租金，无限度也推出了打破常规的租金收取方法———根据商户上交商业计划的“创意”程度决定给予相应的租金水平，最高租金与最低租金之间的差额高达15倍之多。

在招商方面，无限度更倾向于创意产业。为了鼓励具有创意思路的商家入驻，上海无限度在去年面向全球华人特别推出了一个“创意创业在上海奖励计划”，即参赛者可以个人或者小组的形式提交具有创意的商业计划书。最后评选出的优胜奖可以获得发展商提供的10万元开业支持，并免除保底租金，合同期内只按照营业额收取提成。

我们看到，传统的市中心商场已经彻底蜕变成新兴的创意地产，它的经济效益也随着创意、时尚等高附加值元素有了显著提升。这正是创意地产的涅槃重生。

1933老场房旧厂房变废为宝

屠宰场变身创意园

“1933老场坊”，即使对于老虹口来说也是一个陌生的名字。它位于一条很不起眼的小道——沙泾路，曾经的远东第一屠宰场已经摇身一变成为虹口北外滩首家创意产业园区。

1933老场坊位于虹口区沙泾路10号，东北面为梧州路，南临周家嘴路，西南面是吴淞路，西北面为沙泾港，毗邻四川北路和北外滩，占地约1.5万平方米。该建筑始建于1933年，是上海建筑体量最大的优秀历史建筑、原远东地区最大的现代化屠宰场。1958年后曾陆续被数十家单位用作厂房，近年来长久处于空置和废弃状态。所幸，由于其建筑特色和历史价值，被挂牌为保护建筑，并入选为本市第四批优秀历史建筑。据一位“资深”的老虹口回忆说，当时与它同等规模的宰牲场全世界只有三座，另外两座分别在美国和英国，如今都没有保留下来。

或许，谢晋导演的电影《大李，老李和小李》更能拉进沙泾路10号和我们的距离，因为这部一度脍炙人口的电影就是在这里取景拍摄。但常年的废弃和失修使这座珍贵的老建筑更显疲态，如何保护是个难题。如今，将其投资改建为创意时尚园区，无疑是保护并再生利用的不二途径。

融合多种时尚元素

根绝改造修缮方案，1933老场坊空间设计仍保留原建筑风格，将着重保护和修缮连廊、无梁柱帽、混凝土花饰和铸铁通风口花格等典型的特征元素，对已损毁的部分进行修旧。而且为了更好地保护原建筑，沿沙泾路的西立面，将完全根据上世纪30年代建造时图纸上的设计进行修复，力求尽可能恢复原有的建筑风貌。

据投资方介绍，1933老场坊将把外滩18号、新天地、8号桥的时尚元素融合为一体，构筑北外滩创意产业新地标。与其他创意园区不同的是，这里将首现沪上“男士体验中心”，各种男士用品的历史底蕴和文化内涵成为其中的一大亮点，如在体验中心的地下室，将有一个储藏葡萄酒的酒窖，向顾客展示陈年葡萄酒的酿造工艺；定期举行关于酒的发布会和沙龙，给男士们提供一个交流酒文化、喝酒方式等的平台。跑车、游艇、马具等与时尚运动有关的商品也将进行展示与体验，并将园区西北面的沙泾港打造成一座展示创意水上运动的亲水平台和游艇码头。此外，还刻意在原建筑八角楼空中立面进行修复式改建，透过玻璃屋顶，可在室内看到天空景色，同时采用了高科技的节能环保建材，在屋顶上用循环水隔离系统，营造冬暖夏凉的节能效果。

7000万重金打造

1933老场坊项目是上海创意产业投资有限公司成立后投资开发的第一个创意产业集聚区。上海创意产业投资有限公司作为上海唯一一家推动上海市创意产业发展的专门机构，是由上海汽车资产经营有限公司、上海创意产业中心和英国创意产业之父约翰•霍金斯共同成立的，重点从事上海的创意产业集聚区建设和开发。

据上海创意产业投资有限公司相关负责人介绍，1933老场坊项目总投资7000万人民币，并由英国创意产业之父霍金斯参与规划方案。园区产业将主要由创意设计街店、上海自然形态历史博物馆、艺术家工作坊、国际品牌折扣店、创意酒店、创意餐饮、创意成果展示空间、艺术表演舞台、艺术培训中心以及配套商务设施等部分组成。目前1933老场坊正在紧锣密鼓的招商，目前租金价格大概在5元/平方米/天左右，这高于四川北路商圈的写字楼整体水平。

上海还有数不尽的这样的历史老建筑，或废弃，或失修，最终逐渐离开我们的视线。保护上海老建筑，我们不能完全依赖政府，也不能光靠某几位大慈善家慷慨解囊。于是翻新、改造、重建创意地产，成为最佳的选择，既保护了老建筑的历史文化，又开辟了新的商业地产市场。

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