五月上海楼市报告书 警惕供求失衡导致房价上升

凡是在今年准备买房子的人都会惊讶地发现：房价悄悄地涨了。而打算在今年卖房子的人则成了房产中介们的宠儿，就算你把房价挂得如同天价，照样有中介给你找到买家，临到你准备签约卖房子了，肯定还有其他中介跳出来大吼一声：别卖，我们这里还有出价更高的。

与股市相比，如今的楼市是波澜不惊但是暗潮涌动，不少在股市上赚钱的人把赚得资金套现买房，大部分市民现在买房的目的是为了自住，所以在地段、朝向和楼层上比较讲究，价格稍微高一点，也认了，反正股市全买单。

上海楼市监测系统显示，2007年4月份，上海市商品住宅成交面积为198万平方米，与上月成交面积187.9万平方米相比，环比上涨了5.4%。其中，普通商品住宅成交面积147.1万平方米，成交套数12750套，分别较上月上涨24.8万平方米和2380套，但与去年同期相比，成交面积下降32.2万平米，成交套数下降2645套。别墅类项目本月成交20.6万平米，较上月上涨6.1万平方米。

本月，上海新房市场延续了上月的上扬态势，成交量继续放大，随着4月份新盘的大量上市，尤其是一些低总价、小户型楼盘的推出，再度刺激了消费者的购房需求。

对于楼市近期的表现，我们做了一个系统报告。

供应量报告：警惕供求失衡导致房价上升

关于后市供应量，现在最大的看点就在于“五一”节前上海房地产行业协会所给出的当前楼市供求比为1.5：1。据上海房地产行业协会给出的数据，“当前上海房地产市场的供应与需求是基本平衡的，2006年新增上市住宅超过2000万平方米，今年一季度新增上市面积比去年同期约增长6%。从后续供应看，全市目前在建住宅施工面积保持相当的规模，近6000万平方米，比去年同期也有所增长。预计今年上市供应量还将与去年基本持平。”

上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军认为，如果上海市在建住宅施工面积不到6000万平方米，那上海市未来两三年内，如不迅速采取增加住宅供地和扩大住宅在建规模的话，上海住宅的房价将可能面临进一步上涨的内在压力。

其实上海市住宅在建规模和一年的住宅成交量大体上应该是3比1到4比1。3是一个底线也是一个低限，低于3将造成供不应求的局面。4是一个高限，高于4将造成市场供过于求。这个比值是由上海商品住宅的开发周期决定的。也就是说上海市场上的商品住宅从规划、决策、动拆迁，到施工、配套、交付使用，大体上就是一个3年到4年的周期。

合理的上海商品住宅在建规模应该保持在6300万到1亿平方米之间。假定年销售2500万平方米商品住宅，较为理想的在建商品住宅规模比值是3.5，即在建规模应该在8700万平方米。

综合上述情况，如果上海商品住宅在建总规模满足不了6000万平方米，即使网上房地产的供应量低于1000万平方米的话，都有可能造成上海市房地产供求失衡的问题，从而导致房价因市场供求的原因而上升。这是需要我们保持高度警惕的。

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