实录:调控三年谈执行 多重因素影响下的上海楼市

主持人：谢谢郑兰兰小姐的发言。最后我们从研究的领域来听一下王炼利老师的发言。

王炼利：我同意一开始蔡先生说的，一开始拿到这个提纲有点茫然，茫然是在于如果直接切入我感到无从说起。既然今天是这样一个话题，无论如何还是要有一个切入点，刚才搜房有位同志采访我，问到关于对于宏观调控的看法。我说：只要中央政令不出中南海的局面不改变，宏观调控是不可能奏效的。我个人是拥护宏观调控的。

我个人认为住房改革是失败的。很多人说是成功的，第一说是上海人均居住面积增加了多少，第二是上海居民的住房条件普遍得到了改善。我从这两点来谈。

第一，我认为人均建筑面积、人均居住面积的计算方法，是怎么计算出来的恐怕没有几个人能够说得出来，而我能够把从1994年到1999年上海的人均建筑面积、人均居住面积是怎样计算出来的我全都能够讲清楚，正因为我能够讲清楚，我对现在每年公布的人均建筑面积和人均居住面积增长的可信性，人均建筑面积和人均居住面积各个年度的计算方法是否统一，我都有所怀疑。由于这个问题不是三言两语能够讲清楚的，我会在网上专门阐述。

关于居民的住房条件改善问题，我想我们应该用数字来说话，这个数字决不是上海全市平均的居住水平。事实告诉我们，平均数不能说明任何问题。因为常识告诉我们，在2002年，住房商品化前后，在绝大多数有人担任领导职务的家庭里面，他们的居住条件得到了极大的改善，我碰到一些行政领导，他们都坦率承认，就是在那些年里面，他们很方便地得到了少则一套多则三套的住房。现在有很多人通过动迁增加了住房面积，这是事实，但是我不能同意，很多人通过动迁改善了居住条件的说法。因为很多原来在市区居住的人搬到远郊以后，他增加了住房面积，但是这增加的面积是与他原来的居住条件交换过来的，甚至是不平等的交换。按照费雪的理论，特别是居住在市中心，高安路这种地方，这个因素就可以折算出相当可观的资产。放到现在，能够让市民感觉到可以导致收入的因素越来越多了，比如说园区附近是不是有重点小学，附近是不是有轻轨站，是不是可以离照顾老人的家里近一些，这些对于市民来讲都算是资产。这些资产每放弃一样，都意味着在减少收入，在增加支出。比如从中心城区搬到前农村地区，同时他工作又在中心城区，他会损失什么呢？不包括家庭损失，就个人损失而言，他每月要增加几百元的公交费，早上减少几小时的睡眠时间，晚上牺牲几小时的休息时间。但是我们的政府官员看不到这些资产，因为他们已经拥有了种种的便利，他们不像拆迁市民一样，他们把所有能够折算的都放在手里讨价还价，准备交易，他们已经不用交易，就可以得到比拆迁市民得到的多得多的资本和资产，比起政府官员所拥有的，老百姓能够算出资产的可不就是鸡毛蒜皮吗。

算算，从上世纪90年代末算起，有几个政府机构和企事业单位的领导班子成员是靠拆迁改善居住条件的，又有几个政府机构和企事业单位的领导班子成员人均居住面积是在上海市的人均建筑面积以下的。2002年，全国第五次人口普查数据显示，在按照户主的职业分的家庭和住房状况调查表中，被抽样调查的2790万户居民中，人均住房居住面积是24平方米，其中1761万农牧渔副，他们的住房面积也是24平方米，但是78.7万户国家机关、党群组织、企事业单位负责人的人均住房面积是29平方米，比全国的平均数，比农民的平均数还要多出4平方米，在按职业分的家庭人口住房面积调查表中，被抽查的是4643.3万人，人均住房面积30平米以上的占被调查人数的28%，而被调查的108万国家机关、党群组织、企事业单位负责人中人均住房面积30平米以上的要占到此类被调查人数的39%。在住房改革制度中起领军作用的上海，就是我们的上海，2000年底，有12.5%的家庭人均建筑面积在40平方米以上，这一部分家庭拥有市区29.7%的房屋资源，而这些房屋资源就相当于上海人均建筑面积19平方米以下的56.4%的家庭拥有的全部房屋资源总和，也就是说12.5%的住户拥有的住房面积用56.4%的住户拥有的住房面积相等。而这12.5%的住户当中绝大部分正是国家机关、党群机关、企事业单位的负责人。

当然，这些负责人在住房上花的钱是否比普通人多呢？到2000年底，上海花20万元以上购房的户数只占购房总户数的9.3%，其中花30万到50万的3.2%，花50万以上的只占区区1.6%。而当时上海绝大部分家庭都把原来住的公房买了下来，这说明国家机关、党群机关、企事业单位负责人用成本价购买住房的真实价钱要比普通市民便宜得多。允许用成本价购买公用住房面积的控制标准也比许多市民高得多，1995年沪房改179号文件规定，一般职工购买公用住房面积的上限是75平方米，正局级购买公用住房面积的上限是140平方米。这个文件出来的时候还没有住房商品化的说法。等到住房商品化，就意味着局级干部住房资产要比普通职工多出远不止一倍以上。因为普通员工是要原本住房面积达到75平方米，才允许你用成本价购买75平方米。1995年的上海有几个普通工人能够达到住房面积75平方米的呢？而局级干部，在原来未达到140平方米的，在文件下达之后就自然而然赶上140平方米。而房屋交易市场一成立，光房屋市场这一项，负责人就超出普通人房屋资产的许多倍。

刚刚说的是2000年的官方统计数据。现在是2007年，负责人和领导班子成员的住房资源如果折成货币，其货币价格在全市居民住房货币价格中占的比例将会大大超过2000年的比例。动拆迁虽然增加了居民的平均住房面积，但是普通动迁居民的住房地段与负责人、领导班子成员住房地段体现出来的级差地租及权数是能在一个等量上相比的吗？地段体现出来的商品值要远远超过面积本身体现出来的商品值。所以，要在商品这个概念上谈住房的价值，那么单人居住面积的变化显然是片面的，不能反映住房商品的全貌。

住房商品化是要有钱才能商品化的，但是从1998年到2004年，我国在岗职工总数减少了14.3%，二极管职业单位的在岗职工又增加了0.02%，机关事业单位的工资总额增加了121.6%，而同期全国职工工资总额只增加了81.8%。请注意，这里所说的职工，是指按照国家劳动统计口径定义的职工。国家劳动统计口径定义的职工是不把私营企业从业人员和个体户计算在内的，也就是说国家劳动统计口径定义的职工是中国最有保障的一族。2005年，这部分职工总数是1.09亿。

1998年到2004年7年间，我国的GDP增长了89.4%，职工工资总额增加了81.8%，职工工资总额增长低于GDP增长。其中建筑业、采掘业工资增长59%，制造业增长51%，餐饮业增长52%，全部低于GDP增长，也低于全部职工总额工资。房地产开发业、金融业、党政机关的职工工资总额增长幅度都在141%以上，教育业工资总额增长136%，卫生业增长127%，这些部门的职工享有的住房公积金是基层行业职工不能比的，可以说这些行业至今都在享受着住房福利。当然，普通职工所享有的福利比起这些行业负责人所享有的福利那就是小巫见大巫了。

采掘业、制造业、建筑业、餐饮业、批发零售业这些行业的普通职工大部分是无依赖住房商品化的，2005年，上海中等收入家庭平均就业人数1.53人，家庭人口2.98人，每个就业人员年工薪收入17964元，如果房价收入按1：6计算，上海2005年的房价应该是16.5万才算合理。而在2005年，16.5万能够买多少平方的面积？有人会说，我们不是有住房公积金制度吗？是的。2006年，上海市住房公积金制度4月24日刚刚公布，我们现在就来谈住房公积金制度。

住房公积金制度本来是国家为促进城镇住房建设，改善城镇居民居住条件，提高城镇居民的生活水平，保障住房制度改革的顺利而制定的，但是现实中却造成了新的贫富分化。住房公积金制度始建于1991年的上海，到了1996年，上海已经有441.15万职工缴纳住房公积金。但是到了2005年，公积金缴纳人数下降到了318万，下降幅度是28%，2004年比2005年还要少3万。2006年，也就是去年才上升到322万，而这322万还是比1996年的缴纳人数要少了27%。据2006年的公报称，2006年缴纳公积金人数只占了职工人数的70%，这同样是不包括私营企业和个体户在内的，这说明不单是私营企业不缴公积金，非私营企业同样存在着不缴公积金或者是少缴公积金的现象。相当多的缴纳公积金的企业的职工也不一定得到保障，因为很多企业都是按照地区最低工资标准缴纳的。以90年代为例，单位为你缴纳的住房公积金还是按照800元的最低工资标准来缴纳的。也正因为如此，上海有30多年工龄，从未分过房子的职工，到21世纪退休的时候只拿四五万元的公积金，甚至更少的也不在少数。

这种现象为什么会如此普遍？其中一个重要原因，就是制定政策的权力拥有者，他们自身非但不存在单位少缴或者不缴住房公积金的问题，他们的住房公积金帐户极为丰厚，他们的亲属因为分享了权力资源，也不存在这个问题，因此绝大多数的住房公积金帐户匮乏，也就注定了难有人来关心。当然更退一步，是我们的官员只想着要自己的利益，而不要人民的利益，如果上海公积金管理中心将公积金缴纳情况，按照职业和行业分类公布，结果肯定惊心动魄。

有人会说，商品房销售得那么好，这说明这个市场供需两旺，这个需要是市民的需要吗？不是的，这是政府的需要。这些年商品房销售的直接带动就是政府主导的大动迁，上海东钱湖的购房要占到购房总量的40%，投机购房还有刚刚提到的保值购房大概占到20%左右，还有剩下多少的是市民的自主购房行为呢？

动迁应该动迁最差的房子，应该雪中送炭，其实不是这么回事。1980年到1990年10年间，上海中心城区的简屋还剩下42万平方米，然而从95年到04年，中心城区的简屋只减少了19.5万平方米。相反，黄金地段的新式里弄拆了400多万平方米。政府可以说动迁是改善我的居住条件，我的住房条件就是差，我暂时不想改善可以吗？允许吗？在经济学的范畴内，人的所有行为都是选择的结果，选择是自己做选择，而不是让人家代替你做选择。在一个买卖自由的市场上，我不愿意住到郊区，我会按照市场价格变卖我郊区的住房，购买市区的住房，无论是贵还是便宜，这是我自己的选择，我都愿意。然而由于动迁不是我的个人愿望，但是又不是我是否愿意都必须要动迁的，这样以原有的住房交易新住房从起点开始就是不平等的交易。拆迁是政府主导，你让我搬迁的住房就不可能按照真正的市场价格来交易。如果说动迁是为了人民利益，那么动迁就应该给人民以充分选择的权利，这个经济学上的选择作用非常重要，所谓的经济行为都是个人行为，个人行为就是个人作选择的行为。在真正的市场经济社会里，没有选择就没有消费行为的产生。而我们大规模的市政动迁恰恰是政府替代你选择，替代你选择之后再让你掏钱消费。如果这个选择与你个人选择相同，你可以消费得很高兴，你可以根据你的消费偏好划出你的无差异曲线，如果政府选择与你的个人选择不同，你就不可能划出你的无差异曲线，这是充满怨恨的曲线，曲线上的任何一点都是在消费他不愿意花费的钱。

1999年，上海有关部门对直管公房进行了大型的抽样调查，当时的人均居住面积调查是5.8平方米。调查结果显示，在不成套住房居住的居民，他们将选择成套改造，作为改善居住条件的首选，居民成套改造就是用上杜用的煤卫设备，不用搬迁而住在交通方便的市区。2000年，同济大学建筑学毕业班对张家湾花园地区进行调查，不愿意搬出的占到68%。2002年，交通大学建筑毕业班对黄浦区山海关路动迁地区进行调查，70%到80%的人喜欢该地的生活方式和生活环境，希望原地回搬的100%，不愿意搬走的占78.6%。有60%的人表示愿意购买不太远地区的住房，面积不超过75平方米。在新住房价格上，能够接受的最高价位也就是400元。居民不愿意远搬的理由是，居民99%的工作单位是在市中心的，远迁以后交通费是相当沉重的负担。老房子的层高可以搭阁楼，新建层高没法搭阁楼，所以看上去补偿面积达了，实际面积有可能减少。里弄已经形成广泛的社会交往，这种交往有利于老人和儿童。80%的拆迁户以周边拆迁价格作为心理价位，而政策补偿的价位要低于心理价位60%。你说你要给我改善居住条件，但是却限制取消了我改善的自由，在现阶段改善会打散我的收支安排。我不但没有了不想改善的自由，还没有了不影响自己生活质量的自由，这样的动迁到底有多少为民的因素？

这样的结果对政府来说也未必是好事。消费了房子未必能够消费其他，贷款买房子，使得我20年不敢进行其他的消费，结果对国家和自己都不利。政府官员也许说，居民应该从大局考虑，今天的动迁对某些市民有影响，但是从长远考虑，最终是为的全体市民的利益。但是因为党政机关的领导班子中绝大多数的人已经不用靠动迁改善居住水平，他们的生活已经不可能依靠动迁来影响。

我再谈一个90平方米划线的问题。我认为在中国960万平方公里的土地上，不分场合、不分区域，90平方米划线这本身就是缺乏科学的实事求是的态度。90平方米划线的依据是什么？我们不知道，我们只知道造大房子是有需求的，但这只是少部分人的需求，而房地产只瞄准少部分人的需求而置大部分人的需求于不顾，是因为大部分官员的利益已经与房地产商的利益你中有我、我中有你了，而大部分普通人与政府官员博弈是很难取胜的。

我们以香港来举例，大家知道上海是寸土寸金的，香港更加是寸土寸金。香港政府调查结果表明，香港居民1999年户均建筑面积是64平方米，人均建筑面积20平方米，香港居民可以接受的建筑面积是户均71平方米，他们认为舒适的建筑面积是户均93平方米。2000年，香港私人住宅拥有者有83%是住在70平方米以下的房屋当中，70平方米的房型在2000年的香港只有17%的人才住得起，香港人居住的胃口并不大。上海并没有政府部门出面对市民进行意愿调查，90平方米的杠杆是根据什么而来呢？有一个可能，是根据2000年住房交付面积套数来算的。但是这并不能说明90平方米是老百姓的真实需求，因为这是取决于房地产商的。2000年的时候，单套建筑面积在150平方米以上的新建商品住宅占全部新建商品住宅的比重是12%，到了2003年，要占到25%，就是150平方米以上要占到25%。房地产商说：普通市民不应该买商品房。这一点我举双手赞成，但是普通市民不买商品房，不能没有适合他们的住房供应。人民的政府想到过这一点吗，普通人也是需要房子住的。按照上海市区2005年家庭户平均人口2.7户计算，这相当于18平方米，2005年统计部门统计的上海人均居住面积是15.5平方米，北京的人均建筑面积是25.94平方米，这说明套型建筑面积90平方米起码对于北京、上海这样的国际大都市而言，一直到2005年还是远超出当地居民平均收入水平的。在北京、上海这样的城市以90平米划线，我认为是缺乏在住宅方面可持续发展的理念。

房地产业是发展了，但是发展得很不正常。从99年到04年，房地产业的固定资产投资和更新改造投资是5.4万，而同期，全部制造业固定资产投资和更新资产投资是3.9万，仅仅是房地产投资的73%。全国经济普查数据告诉我们，在全国的私有个体企业投资中，88%是投向房地产的，也只有在房地产投资中，私营个体投资在超出了国有及国有控股的投资，私营投资是3973亿，国有及国有控股投资是3565亿。众所周知，中国的房地产业是关系产业，没有相当的关系，私营、个体根本就别想生存。现在有人坚持住房改革是成功的，而我认为检验中国的国有企业、住房改革、医疗改革、教育改革是否成功的检验，就是被中国共产党教育了50多年的人民，由这样的人民来检验改革是否成功有三个标准：第一，最大多数人从改革当中得到了多少利益；第二，最大多数人在改革当中失去了多少利益；第三，组织者在当中得到了什么；最重要的一点，也是要加上的一条，就是最大多数人民生活的感受。

主持人：因为时间关系，我们今天的大话地产就到这里了，非常感谢今天大家的参与和互动，也感谢广大网友的关注，谢谢大家！

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