实录:调控三年谈执行 多重因素影响下的上海楼市

郑兰兰：对于二手房交易转按揭是否能够对新房市场产生冲击。特别是交易周期的问题，我觉得肯定是要有影响的，但是影响到底有多大，因为这是很大的课题，我想还是区域性分析的问题。本身新房和区域里面对应的二手房产品载质量上的落差到底有多大，这是一个问题，如果二手房是前几年开发出来的，产品不适合现在的需求，对于新房的影响会是比较小的。对于这个问题来说，应该说对于我们购买房子的人来说也是一个利好，因为选择面更大了，以前保有二手房的人可能会觉得现在有这么一个转按揭的问题，他更便于把自己的二手房出手，他自己可以直接转按揭，他的成本降低，他抛出来的价格就已经低，我们要买进的人来说也更方便。而且在影响当中比较严重的是新房里面的期房，因为二手房的特别是现房，现房比较快，对于马上要改善居住需求的人来说，应该说是比较快一点的，新房是提供期房。对于开发商来说，更要注重提高服务，前期来说，更要注重建筑产品推出的规划，以及它的绿化景观等等，还是要整体提高建筑产品的质量，可能才会吸收一部分买入者，比如再等上半年时间落差再来接入这个盘。我们这次代理的是大上海紫金城，节日里的形势特别好，节日里大卖，非常高兴，开发商旅游回来一看卖得这么好，因为4月份的时候碰到清明节，这还不是最旺的。我向同行之间了解了一些，其实大家都还不错，虽然没有我们这么火爆。

谈到股市的问题，因为我们不谈大的东西，我们谈一些微观的，我们对于虹口案场的人进行了调查，为什么要在节日当中来购买。因为节日当中的消费都是小宗的，比如说旅游，因为房产消费是大宗消费，是不是大家都有这个冲动，一冲动就买一套房？其实不是的。经过了前面股市的收益以后，有的股市股民预期达到了，已经把资金从市场里面撤离，特别是老股民都会选择在节日前面把一些资金会收到自己的口袋里来。因为节日前出了一条政策，应该说对于股市不是那么有利的，所以一些老股民闻风而动，特别是像刚刚蔡先生这种有过深刻教训的人会特别敏感。现在我们没有什么投资市场，比较单一，选择趋向来说，虽然我们的政策出来以后，相对来说抑制了投资客的很高回报的投资心理，因为有几大人群，没有房子的人要买房子，第二是有房子了要进一步改善，改善了以后有可能还想通过房产要显示身份，他不一定自己要去住，有的人买了别墅以后不一定有很高的利用率，这可能就是为了身份的显示，还有一种是希望通过进入房地产市场有一个投资的回报。股市当中获利以后，其实对这四种人群来说都触动了他们，原来还不够购买房子资金的人，我有个房子从40万炒掉60万，这样他就有钱交首付了。因为虹口是属于文化之区，大上海紫金城，有些闸北的客户不是没有房子住，是因为这里是虹口，他觉得虹口就应该是名流居住的地方，而且我们这个房子在虹口。

股市和楼市的关系现在还是互动的，一部分获利会到房市里面来，因为这激励了他，在节前变现以后，他的支付能力加强以后，他还是觉得我买一个房子。

对于外资的放松，本人认为也不以为这对它的控制放松。刚刚蔡先生讲到了，政策原来要求就是那么高，是要求限制热钱的，是对我们国家福利的一个投机性的概念。所以我个人的观点，估计暂时还不会，可能是短期调整一下。但是从中长期来说，它是不会打开这扇门，至少不会继续放松，不会再短期内又出一个什么政策继续支持。

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