实录:调控三年谈执行 多重因素影响下的上海楼市

蔡为民：我听了刚刚几位的发言，我的感觉跟陈总有一点点类似。这类的讨论非常多，但是讨论得越多前景看起来越不明朗。正常来讲，我们每个月自己会办一场大活动，大概三四百人，去年七月我当时的题目是“上海楼市迷航期”。根本看不清楚方向的，政府也好，开发商也好，代理商，包括消费者，大家都在这种浑浊的状态，大家都搞不清楚方向。我的感觉是这像一条船，我们在这条船上，我们已经搞不清楚方向了，但是我们还在讨论我们要开向开罗，要开向纽约，要开向上海，你的目标都不知道在哪里了，你管它开到哪里去呢。

我感觉中国的房地产发展现在在一个三失的状态，失速、失序、失控。首先是失速，想要把这个速度放在政府所规范的合理状态之下，这是宏观调控的来源，政府希望它在一定范围内能够健康成长，但是显然没有达到目的。因为失速就失序了，整个秩序混乱了，而这个秩序混乱再扩大下去就变成失控。

刚刚各位讲了很多，汇率的升值等于货币的贬值，我们要思考的是源头，在经济活动当中，房地产的传导相对在一种滞后的状态之下，所以经济、金融发生了很多的问题，包括现在汇率的问题，我们思考一个状态，今天人民币的汇率真的是我们中央决定的吗？肯定未必。我们源头都已经搞不清楚了，我们还在谈底下的事情，这个事情就有一点困惑了，你脑袋都已经被砍掉了，你还在讨论等一下你往哪里去，脑袋已经没了还能往哪里去呢，这个事情是我很担忧的。

通货膨胀是大家很担心很害怕的，而我认为通胀是源于房价，它的传导已经在发生作用了。当房价不断上涨，自然而然必然要带动租金上涨，虽然还没有呈现，但是必然要反应到这一块的成本。今天办公楼本来一个月要付200万美金的，现在变成400万了，怎么办呢？广告费要上来了，不然怎么办呢？澳洲电讯股金多进入一点，我的股价要上涨。那么卖面包的也要涨价了，开出租车的也要涨价了，卖羊肉串的也要涨价了。这就造成通胀的由来，通胀的形成实际上是来源于前端的，前端的状态已经发生质变了，而这样一个质变才导致后续一连串的问题发生。

我倒宁愿探讨，目前我们国家所采取的是一种阶段性的升值方式，阶段性的升值方式在我看来主要是两个原因：因为大量的外汇存底，1.2万亿，一年升值5%，我们每年就要损失好几百亿的美金，所以很怕大幅度的升值。再一来，我们的产业还没有达到一定的水准，害怕大幅度的升级会让我们的竞争力受到压抑。我们每一个人必然是由经历形成经验，我的经验告诉我，台湾当年就是这样走法的，结果搞得非常凄惨。凄惨的原因是什么呢？因为阶段性的升值，其实不是我们知道，全世界都知道，每年升5%，你准备升五年，在这五年过程当中我什么时候进来都赚钱，我可以大胆放心地进来，如果说今天升2%，明天跌3%，后天升10%，大后天又升5%，这样就无法进来了。现在预期性已经形成了，预期性一定是必然性、阶段性、周期性短暂升值，这样就会导致大量热钱，真外资也好、假外资也好，我本来手上拿的是美金，我看现在升息之后要转成人民币了，这部分拿在手里的美金基本上是一种假外资的形式转换成人民币进入到国内，这是一种假外资。还有大量都很清楚的，大量外资企业在国内的获利大概这五年是没有汇出去的，全部留存在国内，货币怎么会不过剩呢？而这种货币过剩是非常可怕的，因为这是流动性，一旦经济局势产生了变化，也就是所谓的一旦预期心理产生变化，这些资金说走就走了，而且很难控管。所以没一次国家在算外贸顺差、外汇顺差的时候，很奇怪每个月多了几亿的美金来源不明的钱，实际上就是假外汇的形式、黑市的形式，它的后果是非常严重的。

讲到这里要讲到股市了，刚刚两位也特别提到股市的问题。我的看法是，股市楼市本质上是互相排斥的，它之所以排斥是因为在资金量固定的情况下，需求方必然会形成分流的效果。但是台湾确确实实也经历过一段时间，房股两市同步畅旺的状态，那是因为足够的资金量，就是说资金量足以支撑两个市场的资金需求。可是这样一个状态，基本不容易持久，因为它就像老鼠会。我们今天谈到股市，股市是什么？股市就是老鼠会，就是前面人赚后面人的钱。我在《头脑风暴》上也讲，你让我买房地产还是买股票？我买股票。我买股票只有两个下场，一个是下市了，一个是套牢了，今天的股票涨到8000点我也不会看一言，因为切身之通，太明显了。我觉得现在这种状况跟当年台湾的状况在我来看一模一样，可是因为是后面人的钱给前面人赚。股票是一个赌场，基本上我相信先阶段买股票的人大概很难想到要赚股息、股利、分红，大概不会，如果会这样想的话，那么这个钱就是制造生产出来的，它就不是资金分配那么单纯了。如果说今天大家都在想，50元进去、100元出来，这个时候就不一样了，这就是刚才一再提到的，后面的给前面赚，前面的赚后面的钱。量是有限的，当冲到5000点的时候，可能需要的是5000亿的资金，当冲到6000点的时候需要8000亿的资金，当冲到8000点的时候需要10000亿的资金，可是有这么多的资金吗？就算有的话，敢不敢丢进去？这是没有意义的。冲到一定的点，按照过去的经验，就会封盘，是不是刚刚提到的，有100万进去，我赚到50万，我就把50万拿出来买房子。我认为在座各位都不是赌徒，所以不了解赌徒性格。我做过赌徒我知道，我100万进去之后赚了50万，我拿这50万去买房子，我心里的想法是这样的，让它继续赚50万。但是很多事情不是我们所期待的那样，当它又赚了50万，你再拿50万出来。可是不会一直往上冲，当变到60万、70万跌的时候，你想的是什么？我想的是我要把原来的贴进去，我要摊平，因为2元会变3元，会变4元，我们就这样告诉自己了。如果你赚了50万的时候，你在想，这么好赚我买房子干什么，买房子我五年不能动，太划算了，如果把房子卖掉，100万的资金变成200万，我200万进去我一次就可以赚100万了，我为什么要那么笨，我为什么不一次赚100万，为什么要赚50万。赌场是一定要赚钱的，因为赢了要继续赚，亏了要翻本，这是赌场定律。

凌嘉琪：很多人拿出钱以后买房子，之后股市输了再卖房子冲去股市。

蔡为民：这样就更危险了。我跟各位说一下台湾的血泪史，买个房子贷六成、八成，每个月还款，怎么还？很简单。假设我一个月的收入是5000，股票一个月不要太多，只要有6个涨停板就好，我的收入就是2万，所以我的收入是2.5万，我去还1万元的房贷是不是绰绰有余？这是很保守的估计。股民都已经疯狂了，我一个月赚2.5万，我花1万还款有什么了不起？可是不要忘记，会狂涨也会狂跌，一旦狂跌就完蛋了。到那个时候怎么办？你只能把你这个房子断头送掉。健康一点的想法会认为，反正我是赚来的房子，我就不要了。个人行为累积到一定程度就会变成社会非理性行为。正常来讲，经济活动的模式，首先房市旺带动股市，然后房股两市齐旺，接下来股市崩。肯定要崩的，没有不崩的。股市崩带动房市崩，房市崩之后股市复苏，楼市继续低迷。因为楼市起来需要时间，需要累积的。在这样的情况下，台湾走了13年楼市的低迷，一直到2003年6月才开始起来。这个跟大陆有类似的状况，这是台湾过去长期以来走的模式，大概十五六年的发展形势是这样一个状况。

我们看日本也是一模一样。我们常常会面临一种想法，我觉得这种想法真的有待商榷，往往是说：我们上海跟人家不一样，我们不会这样。可是当年我们在台湾的时候我们也讲：我们台湾也会跟人家不一样，我们一定不会跟日本一样的，怎么可能呢，台湾钱太多了，台湾比较保守，比较理性，所以冲到这个状况很健康的。台湾最高的时候12500点，最低的时候2500点，就是这样崩下来的。为什么？因为预期转变了。预期太可怕，太重要了。日本一模一样，走法也是这样的走法。总不能说全世界都跟你上海不一样，当然没有一个地方是一样的，但是涉及到经济活动，涉及到人性本恶，涉及到男人贪财贪色是一样的，其他的都不用说了。

主持人：之前我们讲过几个话题了，其中有一个没有展开谈的“7090”政策的落地。大家都在说，下半年基本上“7090”的房型都会上市了。我们现在想讨论一下，上海房地产市场旺盛的需求会不会因为这次“7090”的落地而得到满足呢？在这里跟大家介绍一个活动，搜房网5月15日到6月15日，现在在进行野猪行动，因为网上都把业主叫野猪，这是全国百万野猪购房月。就在这个月19日，我们看房团进行一个青年置业看房，是跟万科联合的，这次报名出乎我们预料，非常多，最后网友也提出自己加车。我们想探讨一下，这样一个现象的背后是因为市场回暖，还是因为大家都向一个品牌看齐，还是因为青年置业这样一个需求已经被压抑得比较久了，已经开始在反弹了？想听一下各位对这一现象的看法。

蔡为民：刚刚主持人提到了有这么一个活动，有非常多的人有兴趣参与。其实当市场方向一致的时候是最可怕的，大家都知道通货膨胀要发生了，大家都知道买房地产是最好的保值工具，大家都知道，现在再不买房子，以后买不到了。当这样想法是一样的时候，当只有郑兰兰小姐未嫁，我们都未娶的时候，这就会进行一场厮杀。相对来讲，供给的速度一定跟不上需求的速度。我本来没有需求，今天看起来上海又要回暖了，回暖形成的很重要原因是什么呢？上海这么有潜力，其他的阿猫阿狗的地方都起来了，就我们上海维持两年还没有变动，这是透过相对的比较感觉上海的房价被低估了。实际上这种低估没有任何道理，没有任何依据，就是相互的比较。我们都是同学，为什么你一年300万美金，我只有30万台币，我不爽，这是一种感觉，没有什么道理。真正的道理是来自于房价收入比，全世界收6倍，上海可以用10倍，当然市场已经远远超过了。但是现在讲这个理由有没有意义？没有意义，当过多的货币在追逐过少的物品的时候，抢不到的才是真的，其他的都是假的。当这样的意志真正形成到一个状态之下，其实它就为未来后续可能的崩盘跌幅不断积累，这样的意志越坚定，这样的人数越庞大，风险就越高。房地产的好处是可以自己用，但同样也是它的坏处，很难短期之内变现，再加上很多政策导致你在出售的时候会扒好几层皮。房地产的后续如果真正如刚刚主持人提到的，有非常多的年轻人在这个时候蜂拥入场，我们也看到现在年轻人的收入水平跟房价有如此大的差距的情况下，实际上我们感觉到是非常忧心的。

主持人：今年一号公告又出来了，4月27日，上海市房屋土地资源管理局发布了今年首个国有土地使用权挂牌出让公告，对境外购买人的资质要求明显放宽。有业内人士表示，买地环节的资格放松，并不意味着对于外资投资房地产控制的放松。对此，各位是如何看待的呢？

罗渊：我觉得因为上海一向是崇洋媚外的，比如上海招牌挂的公告会有很多限制条件，比如说世界五百强。上海一向对外资提供一种超国民待遇的条件，这是一种文化，我从来没有发现上海对外资紧过。

特别推荐

• 更多>>