实录:调控三年谈执行 多重因素影响下的上海楼市

主持人：宏观调控以后大家在感觉上为什么是没有降下来反而涨上去了？而且五一之后似乎很多人又来排队房子了？

朱咏敏：其实这个题目很大，宏观调控三年的执行对上海楼市大预测。宏观调控包括决策和执行，仔细看一下宏观调控，05年提出的国九条，到06年的国六条，到最近人大温家宝总理针对房地产的讲话。我觉得这里贯穿了一个基本的东西始终没有变，一个是房地产稳定、有序，或者是今年温家宝总理提出的健康发展方向。我觉得如果今天我们谈宏观调控三个层面当中的一个层面，我们不谈决策，我们讲执行，在执行当中有几个误区要说清楚，否则的话，老百姓的心理障碍是不会去掉的。

第一个误区，老百姓认为宏观调控一调就涨，比如广州涨了多少，北京涨了多少，上海略微低一点。这就是一个误区，认为中央进行宏观调控了，房地产应该停在某个阶段，我认为这是一个误区。

针对你讲的问题我稍微讲一讲，这就是第二个误区，宏观调控了，房地产价钱降下来了。最近有南方的企业爆料，有80%的利润都是政府拿走了，房地产商只能拿到20%，其实这是乱讲。宏观调控以后房价会下降，下降到老百姓能够买房子为止，我觉得反过来这也是一个误区。为什么说这也是一个误区？当初两次调控里面都讲到了，都考虑到老百姓的承受能力问题了。我们现在解决两头，还有中间一头政府很为难。一头已经不要说了，你有钱，这个毫无疑问了，你去弄吧。还有一部分，解决了一部分，关于中低收入的特别是低收入者的住房，政府看到国际上发达国家都是用廉租房解决的。这个说了一半，这个廉租怎么做，做在哪里，这些人怎么去住，住了以后他们怎么出来。住廉租的人一定是从事体力劳动的比较多，不会搞IT或者什么的，包括轨道问题、学校问题、文化问题，造好了这些房子没人住的，住了之后这些人是没办法出来的。有些人想得很简单，政府可以把轨道交通通过去啊，但是坐到人民广场一次就要5元钱，一个月下来一家就要有800元坐掉了。中间有个夹层，这个夹层也就是这些人最多的想法，这些夹层既不是有许多钱的，他也不是政府最低收入保障线的，他比政府收入保障线要好，但是完全市场化要他买房是没有办法的。这部分人究竟怎么来解决他们的问题，我觉得这个事情要做好协调。

广州市市长张广宁谈到，要把单位建造的房子来解决这个问题。不得了，由此使得很多学者反对，第一财经请了三位嘉宾来谈论这个问题。这些人可能看的都是马克思资本论，这是大多数人的财产，这样一来，他说把老百姓的财产转移到少数几个人的身上。这个东西说对也有一点道理，但是房子不造的话，老百姓也很难。我们现在还是有供需矛盾的问题，只有拓宽房子供给的渠道，不一定要发展商来造。还有一部分是低收入的，或者是中间这部分，我觉得是单位房子解决、政府房子的解决，我觉得不失为好的解决办法。关键是我们没有比较系统的救济方法，你要买的话可以买，比如说以后我有钱了，我就可以退出来了。我进去的要有一个进入机制，如果这个房子不要了我退出要有一个退出机制。这个问题如果解决好的话，这样一个类型的房子，在目前的大环境下，我认为不失为解决这个问题的好方法。

如果这三个部分大家觉得没问题的话，房地产宏观调控就是要使房屋价格下降，要使所有人买得起房子的话，我觉得这是不可能的事情。叫李嘉诚再开十个和黄，万科再开十个万科也造不过来。使得老百姓一定要有这个观点，你的居住权政府当然要帮你解决，我也同意政府是有责任的，但是每一个人要拥有一套产权的话这个不是政府的事情，这是要靠市场的。要解决一部分人买不起房的唯一办法，只能让市场上有一部分人赶紧赚钱，赶紧列入买新房子的队伍，否则的话，要不你进入廉租房，要不进入经济适用房，还有原来许许多多不是建设用地转为建设用地的住房。除此之外，我觉得没有什么其他方法。老百姓如果有这个感觉，他们就会有这个心理预期。

我觉得每年房子增长了4%、5%、6%，我觉得完全正常。还有一点，我们的GDP每年都是两位数增长，如果上海的房子、北京的房子，这几个大城市我们目前的房地产开发还是没有其他城市好开，还是要一块块往外脱，其中有一个问题，现在如果再造一个外环开通许许多多房产的话，那么交通问题、配套问题怎么解决。实际上我们的GDP支出不得了，如果用收入减去支出可能是负数。而且我们现在5000亿吃掉了，1000亿玩掉的，这就不得了了。在这种情况要解决住房问题，只有多渠道地解决这个问题，使老百姓感到他的收入要比房屋价格上涨速度略微快一点，这个时候就平衡了。不是说以前人家说的把农民工都赶进城就可以把问题都解决了，就像以前毛主席时代都要去农村一样，我觉得这样问题是解决不了的。

主持人：我们先为大家介绍一下刚才就座的郑兰兰小姐，上海豪胜行经济发展有限公司总经理，是一位特别爱写诗的女性。

罗渊：从05年到现在我一直没有看到在政策条文当中对房价有什么明确的东西，我不知道政策从本意上来说针对房价到底是什么样的意图。

第二，从政策面来说，对整个房价的影响，到底上海房价这两年的涨跌和政策没有关联。这两年除了上海以外，其他的大城市都在上涨。

朱咏敏：罗先生讲的问题是，现在所有房地产的统计数据是没有人能够搞清楚的。采集不同的数据自然得出不同的结论，我要写一个报告房地产供不应求，我数据多的是，我可以采集到数据，如果我要写供大于求的，我也可以依据数据写出来的。包括广州房价的事情，广州房产协会说一个价格，开发商说一个价格，建设部说一个价格，这就是数据采集的来源不同。

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