限价房是对高房价的变相认可 将影响楼市几何？

今年以来，限价房成了一个“热词”。人们曾乐观地认为，限价房的推出将解决既无资格购买“经济适用房”、又无能力购买“商品房”的城市“夹心层”住房问题，也将会对炙手可热的房地产市场起到降温和稀释的作用。

然而通过对目前已经试水的限价房项目操作过程的了解，我们发现一些地方在限价房有效供应方面要达到“保障”和“调控”的双重目的还有很长的路要走。

据了解，目前很多城市确定限价房的定价原则是“参照周边商品房的价格，下浮１０%－２０％定价”。一些市民直接将这一定价原则批评为“政府对目前高位运行的房价的变相认可”，意味着限价房还在不断走高的房市挟裹之中。

事实上，房地产的价格核算是一个非常复杂的事情。除了地价之外，其房屋的品质、物业配套、小区环境、开发商信誉都会对房价产生重要的影响，政府对其估价的难度可想而知。因此，采用参照市场价格进行下浮的做法无疑是最省心、省力的办法。

“但问题是，限价房的推出就是要调控房市、保障住房，如果只是简单地参照商品房市场价格，必然随着目前走高的房价而水涨船高，其调控性和保障性如何体现？”李成彬质疑说。

除了通过“限价”以稀释不断走高的区域性市场房价外，限价房对房市的调控性还应体现在“加大供应量”和“调整住房结构”两个方面。

目前，北京、广州、成都、青岛、大连等城市都陆续推出了一定规模的限价房或限价房建设用地，并提出了中小户型的结构设计要求，加大了中小户型普通商品住房的市场供给力度。

从市场的反映情况来看，这些举措也确实在一定情况下对房地产市场产生了积极的影响。记者从成都二手房市场上了解到，在今年初，成都准备推出的几个限价房地块周围，二手房的成交量、客户需求量、房源供给量上涨幅度均出现小幅回落，部分购房客户开始出现观望情绪，开始考虑购买限价房。

成都富房不动产有限公司置业顾问杨易分析，限价房的推出在一定程度上影响了交易双方的心理预期，使客户持币观望情绪增加，房主售房愿望增长，拉近了供需比例，一定程度上延缓了房价上涨的速度。

然而值得注意的是，当限价房价格确定后，再经过层层审核，成都６７００余套限价房仅确定了１４００余户买主，其原先通过影响人们心理预期而影响房地产市场的作用随之削弱。

杨易等业内人士分析说，如果政府真的希望通过限价房调控房地产市场，那就应该在限价房开发的各个环节都作出“牺牲”——降低土地出让金、减少或降低开发过程中的税费开支、降低利润、降低按揭利率、降低首付比例等等。否则的话，限价房很可能就是品质和价格都打了折的商品房而已。“市场不看好，其对市场的影响力也随之减弱。”

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