土地增值税清算“底线”亮出 预售满三年须结清

税务总局通知指出，主管税务机关对以下三种情况可要求纳税人进行土地增值税清算：取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。这一通知自2月1日起执行。

通知还强调，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算；开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

社科院财贸所专家认为，这一通知亮出了土地增值税清算的时间和空间“底线”，一方面使税务机构在征收这一税种时更有操作性，另一方面，也规范了房地产企业的纳税义务。

通知还指出，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，需要征收土地增值税；而房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

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