轨道交通主导市场需求 宏观调控明年仍然继续

——人气榜系列访谈

“第三届中国房地产网络人气排行榜”，是全球最大的华人房地产门户网站搜房网与中国房地产指数研究院、163、中华网、腾讯联合发起的，于2006年12月1日正式启动网上票选，榜单包括2006最具人气楼盘、2006-2007最具人气别墅、2006最具影响力领袖人物、2006楼市十大事件等。整个票选持续一个月，榜单将于2007年1月发布。

搜房网：请富阳（中国）控股总结和展望。

富阳（中国）控股：现在东江湾地区一万块钱已经支撑起来了，现在那里已经卖到了一万四，那里主要是以投资客为主。现在旁边二号地块，这个地块未来受大70、90%的限制以后，他们会不会有这个盈利点我很怀疑。大家对未来上海市场比较看好，但是这个开发也就两三年的时间，这个项目未来的盈利点在什么地方，我还不是很清楚。

去年三月份以后上海对一年期以内商品房转让要征收营业税，因此整个上海市场的成交量从150多万平米下降到30万平米。我们从整个的降幅来说，去年整个市场受政策影响是一种慌乱期，到今年市场还是以自住型的需求为主，今年还是存在观望。去年宏观调控国八条出来以后，整个市场下半年维持在70万方左右，今年八月份下半年大概自120万方左右。我们调查了去年平均每个月新开的公寓楼盘在117万平米，今年只有97万平米，尤其是在国六条出来以后的半年时间里面，开发商新推量只有97万平米。开发商都自觉的进行了调整，从价格来看前面大家都讲了，我们现在价格主要是结构性的变化。

我们看一下区域市场，我们看一下三花现代城里面的景瑞商业，那里现在都是小青年、婚房，这么大的体量在那里搞商业肯定火。从区域市场来看整个上海市场需求还是轨道交通的需求。去年比较热的楼盘都有比较良好的轨道交通规划。

今年整个一年全国7个大中城市，我算了一下累计涨幅和去年基本一样。我们现在的基点比较低，所以我认为这样的涨幅是已经合理的，但是中央肯定不同意这样的涨幅，所以我想宏观调控明年还会继续。如果政策明年出来肯定会有影响，但是影响不会太大。

我们现在房地产市场发展要讲概念，去年我们讲的概念是刚性需求，结婚去年已经结那么多了，今年也会很多，但是肯定不会有去年多。明年我们的卖点在什么地方，我们现在上海已经进入生育的高峰期，这样家庭人口就会增多，改善住房的需求可能是我们明年新的卖点。我觉得我们开发公司可以在这方面做一些文章，但是也需要媒体和行业内人士共同造势。
  
搜房网：刚才提到了区域市场的协调发展，你举了新江湾的例子，我想一个板块的发展，一个板块的热度和板块的起伏跟每个开发商在这里的策略还有拿地的成本都是相关的。像宝山的一个板块以前因为出现了某个楼盘不按行规出牌的例子，这里面就会存在这样的问题。一个区域里面有很多开发商类别，有大开发商，小开发商，有资金实力雄厚的，有自己弱的，有拿地成本是不一样的。现在新江湾拿地成本和我们当年拿地的成本相比是很高的，因为那块地跟部队是有关联的，有些人拿了相对来说拿了一些比较便宜的地，但是并不意味着这些企业是大企业，在一个区域的发展当中如果发展阶段没有到达相对成熟的阶段，我为什么觉得九亭不会发生很大的波动，因为介入的开发商拿地阶段都是比较整齐的，相差不是很大，而且也到了一个相对成熟的阶段。但是我们再看一些新板块的话，如果他们的起点不一样，发展周期如果更长的话，我们这当中的波动就会有很多的问题。像我刚才说的，可能也有一些跳水的，如果他们在一定阶段打不到预期的时候，他们遇到压力的时候，一个项目就会对整个市场产生影响，当然这个影响我想在07年不一定会产生。但是我们在区域里面把每一块都看清楚，然后对现阶段和下一个阶段出现的问题会有一个判断。这里有几个方面，一个是开发，第二个就是拿地的成本。

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