2006年全国涨上海跌 本土开发商遭遇外域开发商

——人气榜系列访谈

“第三届中国房地产网络人气排行榜”，是全球最大的华人房地产门户网站搜房网与中国房地产指数研究院、163、中华网、腾讯联合发起的，于2006年12月1日正式启动网上票选，榜单包括2006最具人气楼盘、2006-2007最具人气别墅、2006最具影响力领袖人物、2006楼市十大事件等。整个票选持续一个月，榜单将于2007年1月发布。

搜房网：今天看到报纸上说三个榜样，一个是管理的榜样要学索尼的住宅资本运作、资金运作上学帕蒂尔，住宅产业要学日本的丰田住宅。因为他们刚好在北京搞80平米的设计大赛，我看了所有东西感受万科已经远远超过了一些企业。

我们现在提到自有资金30%，坦率的说现在基本上是没有的。包括我们平常认为本土的企业更少，并且包括比较大的企业。我们也发现了很有意思的一个现象，刚才提到了全国涨，上海跌。上海最近两个月土地出让的很多，但是在这里面活跃的企业很少看到本地开发商，基本上都是外地开发商。这些外地企业当中主要分两部分，一类企业企业就是大鄂，还有一类企业是以前对房地产行业并不是很熟悉的外地企业再介入这个市场。我们最近认识了几个湖南的企业都在寻找上海的合作，而且这类企业对房地产开发涉足很少的公司。现在广州有一个地往拍出来，拍出来的公司只有一点境外的投资背景，以前它们根本没有在境内运作的项目。我觉得这可能也是一个现象，不知道这个现象当中是不是有什么关联。之前我们也讨论过这个问题，为什么上海企业介入的比较少呢，我想可能跟政治上有一些瓜葛，但是如果除了政治上的因素以外，是不是还有其他的一些原因，就是为什么在这个阶段本土的企业有那么多实力比较雄厚的。

易居研究院：从地域来分把上海开发商当成本土的话，现在参与投入的是沪外的公司比较多。我觉得这个根地域没有太大的关系，我觉得这个跟经验的积累有比较大的关系。你看现在胆子比较大，报价比较高的企业都是从金融风暴当中生存下来了，他们自己看的多了，我觉得他们的胆识就是比我们本土的开发商更强一些。还有对机会的把握和风险掌控上面魄力更大一些。还有实际推盘量的积累上他们的销售量都是很厉害的。广州发展商在全国的量是比较大，上海的本土企业推的量就比较少，所以我觉得本地企业有一定的局限性。

还有就是一个问题就是全国涨，上海跌的问题。我觉得涨与跌是根据基础来的，我们涨的非常非常厉害的时候，其他城市是没有跟上涨的。由于上海开始累计需求是最大的，也有很多海外资本都集中在上海，最优质的人才和资本都在上海，可是我们的消费市场并没有引导处理，这种压抑的需求在99年11月一下子爆发出来，所以上海涨的很厉害，这个是其他城市根本没有办法比的，所以我们这条线其他城市没有跟上。但是宏观调控之后打的就是我们，我觉得我们不是不应该涨，只是我们涨的速度太快了。还有其他城市的上涨有它自己的基因在，像三线城市很小的地方，你感觉那里的刚性需求就像我们浦东开发一样的，所以你要让他在原有不高的基础上有一定的上涨，这个也是合理的。所以我们把前面涨的过多的城市控制住，让二三线城市起来，我觉得这也是一个比较正确的方向。

荒岛机构：像北京、广州这些一线城市有一个大环境的利好因素促使。全国的二三线城市为什么会涨，我想最重要就是回到住宅的根本刚性需求，是刚性需求支撑了二三线城市的增长。比如说云南的一个小城市里面，二手房就是因为国家出了一个政策，其实对它来说并没有太大的影响，可是它们也有所上涨。我觉得上海并不是不涨，只是这个涨幅是从房价看的，但是房价能不能真正反映上海的真实水平，我觉得不一定。因为可能06年我们外围房子推出的比较多，量都集中在外围，所以我们的房价可能是被外围的房价拉下来的，市中心的房价也没有猛涨，最后导致了这个结果。

中房指数研究院：统计局的统计是这样的，不像我们销售中心是销售面积除了销售额，它是同质楼盘的统计。我觉得现在还是全国扩张的问题，现在开发商一定要在长三角、环渤海、珠江三角有一定的市场份额，所以这是一个布局问题。像万科、南都是战略性的合作。我觉得这里有资金的支持，这样拿地就会比较有勇气。

上海以后要成为国际大都市，要有5%的外国人口，你想高端市场的需求也是很大的，租赁需求和自住需求也都会很大。我们从整个上海的经济来说他们对中国市场还是看好的。

还有一个原来没有做过的公司为什么要进来，我认为他们有资金的支持。而且现在上海还在调整期，我们现在没有怎么涨，他们认为进来还是会有机会的。

搜房网：通过这个交流我们对事务的判断就比较全面了。刚才我抛出了两类在上海拿地，有些人的胆量可以决定他可以这样做。还有一些人可能具有投资的胆识，因为我知道他们有资金，并不是长期的投资，更多还是短期投资。

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