06年供应下降投机缩水 07年中心价持平郊外环下跌

——人气榜系列访谈

“第三届中国房地产网络人气排行榜”，是全球最大的华人房地产门户网站搜房网与中国房地产指数研究院、163、中华网、腾讯联合发起的，于2006年12月1日正式启动网上票选，榜单包括2006最具人气楼盘、2006-2007最具人气别墅、2006最具影响力领袖人物、2006楼市十大事件等。整个票选持续一个月，榜单将于2007年1月发布。

搜房网：中房指数是怎么看待06、07年的市场。

中房指数研究院：我们有一些数字，供应在2756万，其中市场是1159万。去年市场化部分是1730万，今年市场化的供应下降了17%，也就是说明06年受到宏观调控的影响。我们最近有一个座谈，会请一些开发商来。06年很多开发商还是可以及时还款的，不会有很多拖欠，但是坏账还是在增长。这些开发商预售款减少了，从我们统计数据来看国内1到9月定金和预售款占24%，05年是40%，我们从40%降低到24%，有很多开发商反映销售回款额有很大的缩小，这个说明开发商的资金链还是比较紧张的，这样它们的供应就会减少。对银行贷款来说比例也有所增加，银行不只是说开发商只有30%银行拿，定金贷款是30%，然后开发商还有70%是来自于银行，最后就是55%依靠银行，这样银行的风险是很大的，一旦房价跌了，那么银行的资产就是很大的缩水，所以她们必须要控制开发贷款。

需求是2097万，这个跟供需大概是平衡的。从二手房来看，二手房的价格没有跌，主要是刚性需求支撑导致的。但是成交量有所下跌，但是以后可能会释放出来。

我们也做了一些调查，特别是针对二手房税收的五年政策来说，现在投资需求大大的被萎缩了。之前我们统住60%，投资30%，投机10%。今年自住需求是84%，投资只有13%，投机是3%。我们发现投机大大缩水了，从原来30%到13%，投机几乎没有了。

对明年来说供应量和需求量大概在2000万左右，上次房屋土地局局长也提出定位在2000万左右，包括土地的供应也是比较平衡的。但是有些开发商反映说，它们觉得70、90出台以后，因为他们审批要等三四个月，所以明年在供应上会有一些推迟。

明年市中心的价格还会像今年一样，我们从市中心价格来说涨了百分之几，外环大概持平。不是说外环下跌，上海主要是郊外环跌的，因为那里相对比较饱和，需求主要也是当地市场。

我们这里有一个建议，银监会对一千个消费者的调查，现在消费者需要的房型有40%是希望70、90平米，价格希望在6000到8000的范围。我们现在看到外环间总价是8000元左右，这部分可以满足他们的需求，但是他们到外环间购房的欲望只有3%。内中环和中外环间是30%多，但是内中环价格太高他们承受不起，中外环大概可以承受。我们现在政府主要还是推外环的房子，我觉得应该加大中外环之间90平米的比例，因为需求能够满足他们的就在中外环线。很多人外环都不愿意去，都是因为那里配套不好，交通不好，所以我觉得政府应该加大中外环间90平米的供应量，这个是我们政策在策略方面应该考虑的。

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