外资投入用于包装再上市 收购物业租金有保证

——人气榜系列访谈

“第三届中国房地产网络人气排行榜”，是全球最大的华人房地产门户网站搜房网与中国房地产指数研究院、163、中华网、腾讯联合发起的，于2006年12月1日正式启动网上票选，榜单包括2006最具人气楼盘、2006-2007最具人气别墅、2006最具影响力领袖人物、2006楼市十大事件等。整个票选持续一个月，榜单将于2007年1月发布。

富阳（中国）控股：外资投入的收益主要是来自于汇率的收益吗？

中房指数研究院：不是的，主要是他们包装以后再上市的价格。

易居研究院：他们都是来自租金的收益。我们看到他们收购的物业都是不会跌价的，所以他们的收益都是很稳定的。

中房指数研究院：他们为什么现在还会这样的收购，其实他们对我们政策的理解是这样的。他们是很欢迎现在的政策的，因为对他们来说是一种规范。如果现在大家都在同一个操作水平上风险就是更加低的，他们更喜欢规范的市场。特别是对于大架构投资者来说，他们的市场越规范，市场风险就越小。他们对我们政策的解读来说，他们不是说限制外资，其实只是限制在境内比较小的外资。过去已经投资很多，如果满足投资要求的话，对他们的影响是不大的。

最近一年来很多机构投资者浮出水面都是住宅的，我们上次跟银监会座谈的时候也讲过，有可能这些机构投资者本身都有内部人员。外资进来第一个考虑的就是政策风险，所以他们在高层内部已经埋伏了一些人员，就是对你的政策进行长期研究。为什么限制住宅出来，他们马上全部收购了住宅，这个就是他们对政策的重视程度。

富阳（中国）控股：我们现在住宅的收益率是很低的，比商业物业来说是比较低的。他们为什么会选择收购住宅呢，而不是高档比较成熟的商业物业呢。

中房指数研究院：办公楼和商业物业选择的面已经非常窄了，而且办公楼和商业首先地域是很重要的，然后就是硬件设施。现在有些商业设施还是有缺陷的。它们一定要投资办公楼和一些住宅，这样做来进行控制风险。

搜房网：住宅对他们来说是有现在的，租金对他们来说还是很重要的一个回报方式。像花旗后面有另外的合作方，花旗只是借助他们短期资本的运作，但是我们可以看其他大的机构收购的是什么。为什么很多别墅都是被大机构买下的，还有一些酒店式公寓。这个周末有一个同事到了绿地原来开发的一个项目，那里一晚上是180美金，里面带厨房的，所以这个收益已经很高了，并且里面住的人很多，有很多个人在使用这些物业。

我们可能会感觉这个楼盘和旁边没有什么区别，但是就可以做到这么好。因为他有一定的销售渠道，对我们来说信息是不对称的，因为我们在我们这个区域信息可能比他们更多。我们现在在非个人支付的前提下，他就会在很多方面就不是像个人支付那样的目的了。我们第一期跟一些博客在聊，他们博客里面有很多投资房产，他们房产当中还是很看重租金回报，他们对高档物业很看好。他们会先到苏州，因为他们分析了苏州的租金回报很高，现在那里的房价是八千九千块钱，但是那里工业园区当中有很多的外籍人士，那些外籍人士公司给予的住房补贴不会比上海少，所以对他们来说完全可以花这个钱，而且也可以有足够的能力进行租赁。我们说民间的投资者对这些方面都是很敏锐的，其中有一个人在那里就买了三套，现在都租的很好。

我觉得明年外资大家还是可以关注的。还有就是股市和楼市的关系，今天上午冲了2500点，但是又回来了。昨天可能是银行跟地产又涨了，但是今天又回来了。我觉得这里就是翘翘板的概念，我觉得前两期讨论很重要的概念，就是我们房地产从05年到今年投资概念被压抑了，这个压抑从某种程度来说是政府起的作用，但是媒体不要过多操作这块，我们现在都是比较避讳去谈投资的。可是股市是没有办法改变的，我还是比较认同中国股市和楼市是有关联的，因为我们现在的投资渠道很少。现在股市已经涨到这个点数，我想会有很多人关注。

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