结构性调整是06年重点 中环外环土地供应量大

——人气榜系列访谈

“第三届中国房地产网络人气排行榜”，是全球最大的华人房地产门户网站搜房网与中国房地产指数研究院、163、中华网、腾讯联合发起的，于2006年12月1日正式启动网上票选，榜单包括2006最具人气楼盘、2006-2007最具人气别墅、2006最具影响力领袖人物、2006楼市十大事件等。整个票选持续一个月，榜单将于2007年1月发布。

今年的调控是延续去年的，所以今年调控有一个词会经常被用到，就是结构性的调整，结构性今年是比较明确，今年还有70、90的推出，所以结构性的调整我个人认为应该是被排在首位的。

政策从市场上反映来看还是有成效的。从我们的数据来看一手房部分成交比例变大是很明显的，这个我们也很容易理解，从土地的供应市场和供给量来看外环和中环的供给量变大。去年9200元，06年1月份成交均价只有6645元，这并不意味着某个楼盘下降的幅度有这么大，但是从平均水平来看上海调控的成果还是很明显的。

还有二手房的市场，1到10月份的数据，100万以下的成交套数占全市二手房成交套数的80%左右，这是一个很大的进步。这个一定是政策的引导发生了效果，比如说调控的东西让高档房的交易成本增加，还有从客户角度来说政策没有一刀切，实际上在鼓励中低价房的消费，这个信号引导他们把观望的周期相对来说变的短了，就是说不是不能买，主要是我们还要冷静一下。

06年政府对开发的调控也比较显著。前几年固定资产调控速度过快，其他产业的人都开始进入房地产领域，都在讲房地产是高利润。这样就导致了其他行业在朝这个领域进入，势必产生了很多不专业的中小开发商，所以整个06年的调控成果也是很明显的。我们可以看到中小企业已经没有机会运作了，没有机会拿地了，这样就给了一些品牌开发商提供了比较好的平台，使他们浮了出来。房地产最大的风险是开发企业资金链的断裂，这个才是我们最高的风险。而这些大开发商负债率变低，土地储备量跟整个市场连接的比较健康的时候，应该说我们整个市场疯狂的可能性就变小了。

既使留在市场当中的大开发商心态也变得平和了，对自己获利的预期，还有对产品品质的关注，还有消费者真实的消费需求、意愿和特征的重视等等跟市场之前很好的时候相比进步也是很显著的。所以我觉得这是在开发商队伍里面调控的一个比较好的现象。

最后谈到明年继续值得我们观望的地方有两个部分，一个就是外资。外资政策在今年年底有一些讯号出来，但是执行细则并没有全部到位，还有很多值得我们关注的点。另外我觉得整个住房保障体系的建设在今年没有完成的很好，这是一个革命性的事业，在明年一定会是一个重头戏。从廉租房的建设，中低房的建设到底是由政府主导还是应该开发商直接介入。像廉租房根本不获利的问题政府来做有很大的缺口，但是开发商来做的话不获利开发商的压力也很大，所以明年我想会有一个比较好的解决。

特别推荐

• 更多>>