物权法四审规定：土地70年大限到期后自动续期

70年大限之后房子如何处理是买房人最关注的问题之一。物权法四审之前的草案都一直规定，私有房产的土地使用权到期即取消，土地使用者应在期满之前一年提出续期申请，缴纳土地出让金后继续使用。而第五次审议规定，居住用地不需要申请，土地使用权70年大限到期之后自动续期。

自动续期的确是一个合理的制度选择。无疑表达了立法者对百姓利益的尊重。有助于增强百姓安居乐业的信心，会促使业主更关心自己房屋的状况。另外，自动续期还会提高对房屋资源的有效利用。否则，70年大限将至时，难免出现各种破坏性使用资源的情况，类似情况在农村土地承包经营过程中就出现过，不能让这种状况在城市土地使用中重演。最后，自动续期还有助于提高城市发展水准。假如不允许自动续期，如果房屋在50年后出现倒塌等而不能使用时，百姓就很难主动配合政府在原址上兴建房屋。

在续期问题上区分住宅与非住宅用地。我们把使用非住宅用地的人们称为商人，把使用住宅用地的人称为百姓，来揭示两类人群的本性差异。在某种意义上，拥有商铺只是商人的经营手段，而不是他们的最终目的。而对百姓来说，保持稳定的住宅，却是他们生活的依靠；商人可以根据经营环境的改变，随时调整营业场所，而百姓却很难随时搬迁。考虑到两类人群本性的差异，区别对待住宅用地和非住宅用地，是比较合理的选择。现行法律已规定了非住宅用地的期限，现有非住宅房屋的建造成本、购置成本、租金等都是在考虑土地使用权期限等因素基础上确定的，如果允许非住宅用地期限自动续期，可能会很大程度上改变稳定的商业预期，甚至创造出某些投机机会。因此，我个人不很赞成对非住宅用地的使用年限自动续期。

目前的草案对续期的期限、续缴土地出让金的标准和办法等没有更具体明确的规定，而是授权国务院另行规定。关于如何续缴土地出让金，有人提出费改税的方案，将建地使用权续期应缴的土地使用费纳入物业税的范畴，“费改税”方案在理论上是合理的。按照目前的做法，业主获得若干年的土地使用权类似业主租赁国家的土地。所以，在理论上，土地出让金也可折成每年租金并分期缴纳。采取“费改税”，不仅使政府获得稳定的现金流，大幅降低购房人的负担，而且还会大幅降低房价。不过目前至少有以下因素会影响“费改税”的推行。一是城市发展需要大量资金，如果非一次性收取土地出让金，根本无法想象城市会变成什么样。二是信用和法制环境。对购房者来说，“费改税”其实就是分期缴纳费用或者税收。在现有信用状况下，很难想象这种新税种是否能及时收取。至于续缴土地出让金的方法和标准，我觉得倒可尝试“费改税”方案提出的合理成分，以“费改税”替代一次性缴纳续缴的土地出让金，甚至通过立法机关制定新的税则来解决税率等具体问题。

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