廉租屋能否代替中低收入者住房（含经适房）

如果对住房分类供应制度进行调整，即：对最低收入者供应廉租屋；对低收入者供应经济适用住房；对中等收入者供应中小套型、中低价位住房。这种改变，可能更适应我国的国情。

中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华最近一个时期，中低收入者住房（含经济适用住房）和廉租屋问题引起广泛议论，有人提出用廉租屋代替中低收入者住房（含经济适用住房）的建议。在此，将我的意见阐述如下。

在刚刚过去的20世纪，世界各国政府陆续介入住房问题，他们根据本国的具体情况，制定了各不相同的住房新制度。通过长时间的实践和比较，人们逐步认识到，在政府介入住房问题的各种制度中，住房分类供应制度是具有更多优越性的制度。

而住房分类供应制度的指导思想是：实行住房商品化、居民尽其所能、适度的社会保障和必须的调控管理相结合的住房制度，目的是尽力解决好广大居民、特别是中低收入者的住房问题。住房分类供应制度的基本理念和具体措施是：广大居民有穷富之分，富人的住房勿须给予社会保障，中低收入者的住房只需给予少量的住房社会保障，穷人（最低收入者）无力买房，只能租房，需要通过含有较多住房社会保障性质的廉租屋形式解决住房问题。

美国和新加坡的廉租屋

推行住房分类供应制度具有代表性的国家是美国和新加坡。

美国的办法是：对高收入者供应商品房，对中等收入者供应具有一定社会保障的“社会住宅”，对占居民总数18%的低收入者供应廉租屋。由于美国空房多，就规定由低收入者到市场上去租住政府规定房租标准线以下的廉租屋。按美国《住房法》规定，房租超过每户居民收入25%的部分由政府补贴。

新加坡的办法是：对富人供应富人住宅，对中低收入者供应含有一定社会保障性质的“政府组屋”，对占居民总数8.5%的最低收入者（亦称特困户）供应廉租屋。新加坡社会上没有那么多空房出租，政府就将过去建设的、面积42平方米左右的“政府组屋”置换成公房，作为公有廉租屋租给特困户居住，每月收取十分低廉的房租。

1998年国务院颁布的深化住房制度改革的23号文件，确定在我国推行住房分类供应制度。即对高收入者供应商品房，对中低收入者供应经济适用住房，对最低收入者供应廉租屋。可以看出，我国的住房制度，吸收了国外的有益经验。

廉租屋的特点及其与中低收入者住房的区别

专用性。住房分类供应制度规定，廉租屋是专门提供给占居民一小部分无力购买住房的贫苦居民（有的国家是低收入者或最低收入者，有的国家是特困户）居住的、只租不售的住房。而中低收入者住房是可租可售的。

社会保障比重大。对廉租屋，美国实行商品化租金加政府补贴的办法，新加坡实行公房加“特低”租金的办法，政府都要承担大量的社会保障资金支持。美国政府对廉租屋的补贴，占居民月住房消费的50～70%，新加坡的廉租屋是政府出资购买的，政府负担在80%以上。而这两个国家对中低收入者的住房社会保障，约占他们一次性购房支出的5～10%（注：新加坡从本应供应廉租屋的居民中划出一半，即占居民总数8.5%的“低收入者”，不供应廉租屋而是售给政府优惠的小套型住宅，这一小部分属于特殊优惠的住房估计政府补贴达到40～50%）。两者相比，廉租屋含有的人均住房社会保障要大得多，而且是长期性质（每月都有支付）的补贴。

推广面取决于政府的经济实力。由于廉租屋需要巨大的政府资金补贴，因而其适用比重的大小，取决于政府的经济实力。美国经济实力强、把低收入者划定为占总户数的18%。新加坡的经济实力相对弱一些，不能把低收入者都包下来，因而只对占住户总数8.5%的特困户供应廉租屋。

注意社会公平。由于廉租屋是供应最低收入居民居住的，从照顾社会公平出发，主要供应他们去租住小套型的旧住房。如果专门为他们建设新的、面积较大的住房，对那些仍然住在小套型旧房中的中低收入者来说，就会形成新的社会不公平。

这里需要说明的是美国近几年发生的新的特殊情况。

美国由于人均宜耕土地面积大（美国拥有耕地35亿亩，比我国将近多一倍，而且平均肥沃程度远远高于我国），加上不同的指导思想，因而其城市建设和住宅建设采取了一种松散型模式，也是一种不珍惜土地的模式。从上世纪六七十年代以后，美国以推行“住房梯度消费”及不断提高居住水平为由，主要建设150平方米以上的大套型“社会住宅”，使一些居住150平方米以下、又有能力改善居住条件的中等收入者，卖掉原有住宅而去买“社会住宅”，进而依梯度推进提高居住水平。目前在市场上出租的适于作廉租屋的住宅，主要是上世纪六七十年代以前建造的小套型住宅，到上世纪末本世纪初，这些小套型住宅因超过折旧期或其他原因而陆续拆除了相当大的一部分，致使社会上能作为廉租屋提供的旧的小套型住宅不断减少，开始显露出供应不足的问题。因而在最近几年里，美国只好以政府为主要投资者，建设了一批小套型廉租屋来解决刚开始显露的供应不足问题。这一特殊情况，有以下三点值得注意：第一，由政府出资建设一部分廉租屋，使美国长期坚持的用旧的小套型住宅作廉租屋的办法有所改变，是一种不得已而为之的改变；第二，它表明美国政府仍然很重视低收入者的住房问题，因而在情况发生变化时，宁肯采取政府投资建设廉租屋的措施而在所不惜；第三，尽管美国人均耕地多，但在这个问题上，也一定程度地反映了美国在上世纪六七十年代后，专注于建设大套型住宅的弊端。

廉租屋不能代替中低收入者住房

从廉租屋以上特点，可以使我们认识到，廉租屋只能供应占居民总数一小部分的贫苦居民，供应面的大小取决于政府的经济实力。由于我国经济实力远远低于美、新两国，因而经过从1998年至今的推行，各城市新提供的廉租屋占不到住房总数的1%。加上过去的解困房（注：含有廉租屋性质），估计为3～4%。如果经过努力，在今后一段较长的时间里，能够把廉租屋的比重逐步提高到占住房总数的6～8%，就是一个重大成绩。

如果采纳了用廉租屋代替中低收入者住房（含经济适用住房）的建议，就会出现以下几个问题：一是，将对占居民绝大多数的中低收入者和占一小部分的最低收入者采取一样的住房社会保障，因而从根本上否定了住房分类供应制度的“居民尽其所能、区别对待”的原则；二是，廉租屋只租不售，中低收入者住房（含经济适用住房）可租可售，如果要把它全部变成廉租屋，全部只租不售，是行不通的；三是，少数贫困居民住的廉租屋社会保障比重大，如将其扩大到占居民总数80%的中低收入者，这样巨大的支出，经济实力强大的美国也无力承担，我国更无力承担，因而根本行不通。

当前，我们正在大力推行大比重地（70%以上）建设中小套型、中低价位住房，并认定它是解决住房领域诸多问题，也包括解决中低收入者住房问题的关键。同时，正在考虑对住房分类供应制度做如下调整，即：对最低收入者供应廉租屋；对低收入者供应经济适用住房；对中等收入者供应中小套型、中低价位住房。这一改变，可能更适应我国的国情。

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