中原物业顾问董事副总经理黄雄：地产商与零售商整合

中原（中国）物业顾问有限公司董事副总经理 黄雄：

商业地产：地产商与零售商的整合、管理与营销整合

2005年根据WTO的承诺，我们开放了整个零售商业，海外的很多零售商不需要通过组建合资公司进来。那么商家的增长又是如何呢，改革开放每年大概有80到90家，2005年开放以后达到了1000家，2006年我们看到来上海的就有400多家。这些香港的，欧美的公司到国内以后如果自己经营的话，他们就会把在国外成功的要素都搬进来，特别是开店方面的要求，他们对商业物业方面的要求，他们相对以前会有所提高。

海外零售商的涌进会对很多本地的零售商带来一个推动作用，肯定也会带动我们的商业地产。他们在国内主要是关注以下几点：第一，他们对整个物业管理方面是比较关注的，其实商业方面物业管理最近很多人在讲，这里可以简单讲一下，主要三分个方面。第一个是一般的物业管理，第二方面跟整个租户的管理是有关的，我们说招商，零售商不是永远在这个商场里面，所以还会有一些更换。第三个就是推广活动方面。他们为什么关心这几方面呢，因为只有这三方面做好了以后，对他们是否赚钱才能有保障。

管理方面他们提出有两点，第一点就是业态方面的维持方面是比较关心的，比如说他们找了一个商业，如果这个开发商觉得以前开发地产经验不是太多的，有可能去了以后还有其他同类型的商家进去，这样对他们的生意就会有影响。所以他们进去之后要了解开发商经营的状况和背景。第二个是推广活动。推广活动做好的话可以把人流比较有效的引进来。商业物业竞争性很厉害，未来一两年我相信市场的情况会更加残酷。

国内这几年商业地产确实发展的非常快，但是其实在中国有很多的客户本身是做住宅的，但是觉得住宅市场竞争比较激烈，然后他们就尝试了商业地产。他们在尝试的过程当中就出现了一些问题，问题主要有这样几个方面。其实做住宅和商业部一样，商业地产回收的资金相对比较长，住宅就比较短，所以它们一般资金方面的考虑不是很充分。第二，它们在整个物业方面的定位做的不是非常清晰，很多时候找到我们帮助他们服务的时候产品已经定形了，我们要帮助他进行招商和出售产品，比如说他们准备给超市，但是在物流方面和其他硬件的设施方面达不到要求。开发商其实对开发的整个路线可能也不是很清楚，他们觉得开发完以后就结束了，其实刚才说过了整个运营是很重要的，商业地产的价值最终是体现在租金上的。香港有些临街店铺一个月的售价可以达到几十万，这绝对是跟它租金有关系的。商业地产最终是靠卖赚钱还是靠出租赚钱。但是最终可能也是卖赚钱，最终不把这个物业去套现，那么永远都是纸边的财富。但是你把它经营好了再套现，这个价值肯定就不一样了。

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