商业地产投融资论坛孙飞：商业地产科学发展观

2006年中国零售商大会暨中国国际零售业博览会之——中国商业地产投融资论坛 

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中国企业海外发展中心主任 孙飞：

中国商业地产科学发展观——以信托为逻辑主线，以REITS为最高端的国际化

首先，截止到去年年底我们的房地产开发贷款余额是3.07万亿元，个人按揭贷款余额是1.84万亿元，住房公积金的金融房地产贷款余额是2848亿，这个数据是什么概念呢，就是说有五万多亿的商业银行资金沉淀在房地产市场。我们从按揭的角度来看有1.84万元，背后还有接近10万亿的资金压进入这个市场。这个说明一个什么现象呢，就是说商业银行的资金进入了接近5万亿。而其他的金融机构为房地产业基本没有贡献。其次，目前中国的金融体系，金融市场是银行一行独大，非常危险，中国房地产如果出现了泡沫和风险，或者是任何领域的产业出现了风险，它所有的风险都集中在商业银行，就是商业银行存在着系统性的风险。这反映到房地产市场来讲，也是我们开发商基本上融资渠道是依赖于商业银行。这个局面要逐渐的被打破。

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商业地产未来主要的融资模式是：银行加信托，然后加REITS加资本市场。因为房地产企业上市了用的就是股东的钱，那是不收利息的，但是要给回报。从金融角度来说银行的资金成本是比较低的，因为它来自于公众的存款，本身它的成本就比较低，因此贷出来的利息就比较低一点。另外作为商业地产来讲，中国一般都是建好就卖掉了，现在我们逐步要跟国际接轨，就是要以持有为主，以持有为主的资金怎么办，只能是REITS，现在银行也在研究房地产的长期抵押贷款，农业银行也在试点。第二点，作为组合融资渠道信托是最有自主优势的，最具灵活性的。因此我们要讲资本市场，一方面包括国内的资本市场，另一方面包括国际资本市场。目前建议我们的商业地产和零售商要寻求国内资本市场的融资，那就是发企业债券，这是一个模式。如果实力比较雄厚，可以发企业债券，股票IPO，买壳上市。

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